Como é avaliado um sótão? O que fazer para valorizar o seu imóvel

O sótão conta sempre como área do imóvel?

Não.
Este é um dos equívocos mais comuns entre proprietários.

Na maioria dos edifícios em propriedade horizontal, o sótão é considerado parte comum, tal como o telhado. O simples facto de existir um acesso direto a partir da sua fração não significa que o espaço lhe pertença legalmente, nem que possa ser automaticamente contabilizado como área do imóvel.

👉 Para efeitos de avaliação imobiliária, o perito começa sempre por confirmar:

• O título constitutivo da propriedade horizontal
• A descrição predial
• A licença de utilização

Se o sótão não estiver legalmente afeto à fração seja em propriedade ou em uso exclusivo, não é contabilizado como área da fração.

Caso se trate de uma moradia com registo em propriedade total a situação é já diferente, mesmo que o sotão não esteja registado na documentação indicada, o sótão pode ser contabilizado na avaliação como área do prédio.

 

Um sótão pode valorizar o imóvel mesmo sem estar legalizado?

Pode influenciar a perceção do comprador, mas não valoriza formalmente o imóvel.

De acordo com a prática de avaliação:

          🔹 Sótão legalizado e habitável → entra na área bruta e valoriza diretamente

          🔹 Sótão não legalizado → depende da forma de registo do prédio. Em propriedade horizontal, pode ser referido como potencial, mas   não é valorizado. Em propriedade total, pode eventualmente ser contabilizado em valor, depende das características do espaço.

Os bancos e seguradoras têm regras especificas para esta consideração, que pode variar em função das características e atributos do espaço, mas regra geral não são contabilizados como área de avaliação.

 

Duplex ou aproveitamento de sótão: faz diferença na avaliação?

Faz — e muita!

Um imóvel só pode ser considerado duplex quando:

• A totalidade das áreas está legalmente integrada na fração como área de uso privativo.
• Existe correspondência entre área real, registo predial e matriz
• A ligação interna (escada) está licenciada

Se o imóvel for anunciado como duplex, mas o sótão for apenas um aproveitamento informal:

• ❌ O valor de mercado pode estar inflacionado
• ❌ Pode haver riscos legais para o comprador
• ❌ O perito avaliador ajusta o valor em baixa

Para quem quer vender ou comprar, esta distinção é crucial e deve ser verificada com atenção.

 

Quais os critérios usados para avaliar um sótão?

Um perito avaliador de imóveis analisa o sótão com base em três grandes dimensões:

1. Situação legal

• Está previsto no título constitutivo?
• Tem licença de utilização como área habitável?
• Existe deliberação do condomínio, quando aplicável?

👉 Sem enquadramento legal, não há valorização plena.

 

2. Condições técnicas e de habitabilidade

Para que um sótão seja considerado área privativa de habitação, deve cumprir, entre outros, os seguintes requisitos:

• ✔ Pé-direito regulamentar (em parte significativa da área)
• ✔ Iluminação e ventilação natural adequadas
• ✔ Acesso seguro e permanente
• ✔ Estrutura preparada para uso habitacional
• ✔ Isolamento térmico e acústico

Sótãos que não cumprem estes critérios são classificados como:

• arrumos
• áreas técnicas
• ou espaços não habitáveis

E isso reflete-se diretamente no valor por m2 do espaço!

 

3. Integração funcional no imóvel

O perito avaliador de imóveis analisa ainda:

• Qualidade da ligação ao restante apartamento
• Continuidade dos acabamentos
• Uso efetivo do espaço (quarto, escritório, sala, arrumo)

Um sótão bem integrado reforça a funcionalidade da habitação e aumenta a sua atratividade no mercado — desde que esteja legal.

 

Vale a pena legalizar o sótão antes de vender?

Na maioria dos casos, sim.

A legalização permite:
✅ Aumentar a área bruta de construção oficial, seja privativa ou dependente
✅ Melhorar o valor de avaliação bancária
✅ Reduzir objeções em negociações
✅ Atrair compradores mais informados
✅ Evitar riscos jurídicos pós-venda

O processo de legalização pode envolver:

• Projeto técnico
• Licenciamento camarário ou comunicação prévia
• Atualização da licença de utilização
• Alteração da matriz e registo predial
• Aprovação em assembleia de condóminos para o uso exclusivo do espaço comum

Mas o impacto no valor final pode ser significativamente superior ao investimento.

 

Como o perito avaliador avalia um sotão e reflete no valor do imóvel?

De forma resumida:

Situação do sótão	Impacto na avaliação
Legalizado e habitável	Valorização plena
Legalizado como arrumo	Valorização parcial
Uso exclusivo sem legalização	Valorização plena ou parcial, mediante tenha uso privativo ou dependente
Uso irregular	Não deve ser considerado

Cada caso é analisado individualmente, com base em documentação e inspeção no local às características do sotão.

 

Erros comuns dos proprietários ao avaliar um sótão

• ❌ Assumir que o acesso cria direito de propriedade
• ❌ Anunciar como área do imóvel algo que não está legalizado
• ❌ Ignorar o impacto da legalidade na avaliação bancária
• ❌ Não consultar um perito antes de definir o valor

Estes erros levam frequentemente a reduções de preço, atrasos na venda ou perda de negócios.

 

Conclusão: o sótão pode ser uma mais-valia — se for bem tratado

Um sótão bem enquadrado pode:

• Diferenciar o imóvel no mercado
• Aumentar o valor de venda
• Melhorar a perceção de qualidade e espaço

Mas só gera valorização real quando:
✔ Está legalizado
✔ Cumpre requisitos técnicos
✔ É corretamente avaliado

👉 Antes de vender, consultar um perito avaliador de imóveis é a melhor forma de perceber quanto vale realmente o seu sótão — e se compensa investir na sua legalização.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

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