Comprar casa usada? 13 Regras para um bom negócio!

1 – Orçamento para Comprar Casa

O primeiro passo para comprar casa é elaborar um orçamento detalhado de todos os encargos que irá ter na aquisição, manutenção e posse do imóvel. Este orçamento, será a principal ferramenta para o orientar entre a casa que pretende e a casa que será possível comprar! Serve também para o ajudar a criar um cenário global do investimento. Para o ajudar no orçamento para comprar casa pode encontrar na internet simuladores e artigos sobre o tema, pode também optar por contratar um consultor para o ajudar no processo. Para elaborar o orçamento deve ter em consideração o seguinte:

• Custos com a compra direta do imóvel;
• Custos com impostos sobre a transação (IMT, imposto selo, conservatória…);
• Caso vá recorrer a crédito, custos com o crédito (abertura, juros…);
• Custos de manutenção inicial (caso o imóvel seja usado pode precisar de algumas intervenções iniciais antes do uso);
• Custos de manutenção ao longo da vida e custos de posse: É certo que terá de pagar os impostos sobre o património. Pode também ter custos adicionais mensais como condomínios e encargos com manutenção;
• Custos com o uso (eficiência energética e outros);
• Custos com imprevistos (reserve sempre uma verba de segurança para imprevistos, o valor irá depender do valor do seu investimento).

No final deverá ter um orçamento detalhado e saber responder à pergunta, qual o valor que posso eu investir a comprar casa?

 

2 – Localização e Envolvente na Compra da Casa

O valor de um imóvel depende sempre de vários fatores, sendo que os 3 primeiros são localização, localização e localização! Com base no orçamento defina os seus limites e procure comprar casa na melhor localização possível.

A localização apresenta várias dimensões, aqui ficam algumas dicas para ajudar a escolher:

• Existência de comércio e serviços de proximidade;
• Acessos a vias rápidas;
• Acessos a transportes públicos;
• Localização em condomínios fechados ou outros;
• Segurança e ambiente social da envolvente;
• Proximidade a centros urbanos, linhas de mar ou linhas de rio;
• Procure uma boa orientação solar
• Procure vistas desafogadas, panorâmicas…

Uma característica do imóvel que muitas vezes é desvalorizada quando se está a comprar casa é a facilidade (ou dificuldade) que poderá ter, quando quiser (ou precisar) de vender a casa. Aqui entra novamente a localização, existem zonas cujo investimento é como se fosse dinheiro em caixa, rapidamente vende o imóvel se precisar! Compre casa na melhor localização possível!

 

3 – Áreas e Qualidade dos Espaços

No processo de comprar casa, deve ter uma ideia da área que precisa, áreas e divisões. Faça um plano de médio a longo prazo sobre as áreas, faça também uma análise funcional:

• A casa compre todos os requisitos que necessito?
• Quantos quartos e casas de banho tem?
• A sua distribuição e funcional?
• Quais são os meus planos para daqui a cinco ou dez anos?
• É possível remodelar e converter tipologias ou espaços?

Importante: É um facto, que grande parte dos imóveis em Portugal não estão devidamente registados, com áreas mal registadas e muitos com áreas ilegais. Havendo interesse efetivo na aquisição do imóvel deve proceder à medição das áreas, para verificar que as áreas medidas correspondem às áreas registadas. Havendo divergência de valores, analise de que forma esta informação poderá ser a seu favor no processo de comprar casa, ou na negociação do preço do imóvel. 

 

4 – Qualidade da Construção da Casa

A qualidade da construção deve cumprir no mínimo com os padrões correntes de construção. Defina quais são os seus padrões mínimos em termos de acabamentos e equipamentos instalados que pretende. A eficiência energética entra aqui também, quanto mais eficiente for o imóvel, menos custos de utilização e melhor qualidade terá!

Equipamentos básicos que deve ter instalados:

• Caixilharias com corte térmico com vidro duplo e proteções solares;
• Deve ter um sistema eficiente de climatização;
• Porta de segurança, vídeo porteiro;
• Cozinha equipada (ver a qualidade dos equipamentos);
• Outros equipamentos que valorize…

 

5 – Estado de Conservação

Analise com cuidado a sua futura casa e procure todo o tipo de danos que possam existir, para poder negociar o preço e estimar custos de reparação.

Atenção que este ponto não é só para imóveis usados! Caso vá comprar casa nova, faça uma inspeção geral cuidada a todo o imóvel, seguramente irá encontrar defeitos, partes por acabar, ou alguma avaria funcional. Dependendo da altura do ano (ou da hora do dia) em que faz as visitas, algumas patologias podem não ser detetáveis facilmente. Podem também estar ocultas!

Para efetuar uma inspeção ao imóvel procure a ajuda de um profissional, pode ser um perito avaliador de imóveis e engenheiro civil. A contratação de um profissional para efetuar uma inspeção técnica ao imóvel é uma opção altamente recomendável!

  

6 – Segurança

A segurança é mais um fator de valorização! Opte preferencialmente por comprar casa em zonas e localizações mais seguras. Relativamente ao imóvel que vai comprar, verifique se cumpre com os seus critérios mínimos:

• Zona de localização e envolvente é segura?
• O imóvel possui algum sistema de segurança ativo ou passivo?
• O acesso ao interior é fácil ou difícil?
• Tem boas proteções mecânicas de acesso pelos vãos?
• Caso não tenha as proteções que gostaria, é fácil instalar? Quando vai custar?

 

7 – Verificação de documentos

Verifique os aspetos básicos, peça os documentos atualizados e verifique que o imóvel não tem registado nenhum ónus ou encargo. Verifique ainda se a pessoa que está a vender é efetivamente o seu proprietário. Deve solicitar ao vendedor a totalidade dos documentos do imóvel e verificar se tudo está regular e pronto para efetuar a escritura. Os documentos que deve pedir são:

• Caderneta Predial Urbana
• Certidão de Registo Predial
• Licença de utilização ou certidão de isenção de licença (prédios anteriores ao RGEU)
• Certificado Energético
• Ficha técnica da habitação (se aplicável)
• Projeto aprovado/ plantas
• Últimas atas do condomínio (se aplicável)
• Outros documentos específicos que ache relevantes

Nunca deve comprometer-se em comprar casa sem analisar toda a documentação do imóvel e verificar que tudo está correto!

 

8 – Negociação do Preço para comprar casa

Vamos ao mais importante, o valor que estão a pedir pela casa!

Numa primeira fase, elabore um estudo de mercado para ter uma ideia de preços por m2 por zonas, por anos de construção, por áreas e por tipologias, basicamente faça um enquadramento geral dos valores de venda.

Após ter uma noção dos valores de mercado comece a sua pesquisa por imóveis! Não se deixe levar por emoções! Analise bem os valores e prepare a negociação!

Para negociar tem de ter a informação bem preparada!

 

9 – Avaliação do Imóvel ao comprar casa

A avaliação do imóvel deve ser sempre efetuada por um profissional do setor, por um perito avaliador de imóveis registado na CMVM.

O meu concelho é que proceda à avaliação antes de fechar o negócio, ou seja, antes da negociação. A avaliação imobiliária é uma grande ferramenta de apoio à negociação de comprar casa! Junto com a avaliação, deve também efetuar a peritagem técnica à casa!

 

10 – Inspeção geral ao Imóvel

Confirmado o interesse no seu imóvel, já deve ter efetuado pelo menos uma pequena inspeção ao estado geral de conservação. Para garantir que tudo está conforme o previsto, contrate um profissional perito avaliador de imóveis ou engenheiro civil para efetuar uma peritagem ao imóvel e garantir que não irá ter surpresas desagradáveis depois de comprar a casa!

Uma peritagem técnica não é um pequeno custo, é uma mais-valia! É uma garantia que não terá surpresas com despesas adicionais de milhares de euros após a aquisição.

 

11 – Contrato Promessa de Compra e Venda

Provavelmente deve ser aconselhado a assinar um contrato de promessa de compra e venda. Caso seja o seu caso, recomendo fortemente que se aconselhe junto de um advogado ou solicitador que todo os seus interesses estão a ser assegurados! Não assine um contrato sem o apoio de um profissional.

 

12 – Crédito Habitação

O crédito habitação é um processo demasiado burocrático e completo para ser aqui analisado e já existe muita informação especifica no setor da banca. Como recomendação, informe-se junto de várias instituições de crédito das condições e lembre-se, tudo é negociável! Além dos bancos, existem ainda agências de intermediação de crédito que poderão assessorar no processo de comprar casa.

 

 

13 – Escritura

A escritura é o ato final que formaliza a compra da casa. Agende com a devida antecedência e verifique que tem tempo para tratar de toda a documentação e outros assuntos que tenha pendentes como o crédito habitação (caso de aplique).

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

Caso pretenda avaliar casa para uma transação efetiva, seja para venda, compra, partilha ou outro fim, caso pretenda alugar ou rentabilizar o seu património por favor contrate um perito avaliador de imóveis cmvm credenciado e com experiência para o efeito. A incorreta avaliação da sua casa pode resultar em perdas de milhares de euros! Uma avaliação imobiliária é uma ferramenta importante na gestão do património, que o ajuda a maximizar o seu retorno!

Se pretender mais informações sobre este artigo, ou quiser solicitar um orçamento para avaliar casa, entre em contacto pelo canal mais conveniente para si!

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