Avaliação de Terrenos Agrícolas: Um Guia Completo

1 – Importância da Avaliação de Terrenos Agrícolas

São diversas as situações para as quais a avaliação de terrenos agrícolas é uma mais valia, nomeadamente:

• Compra e Venda: Fornece uma base sólida para negociações justas, entre partes interessadas no terreno;
• Empréstimos e Financiamentos: Instituições financeiras solicitam em várias ocasiões a avaliação de terrenos agrícolas para cedência de empréstimos bancários, baseados no valor do terreno;
• Planeamento e Investimento: Agricultores e investidores podem usar a avaliação dos terrenos agrícolas para planear expansões, mudanças de exploração, ou tomar outras decisões estratégicas nos seus negócios;
• Gestão Fiscal: A avaliação do terreno pode ser efetuada no âmbito fiscal, ou no planeamento de partilhas ou heranças.

2 – Fatores Analisados na Avaliação de Terrenos Agrícolas

Relativamente aos fatores que influenciam a avaliação de terrenos agrícolas, são de destacar os seguintes:

Localização: A proximidade a mercados, centros urbanos e infra-estruturas (como estradas e redes de transporte) aumentam significativamente o valor da avaliação de terrenos agrícolas;

Qualidade do Solo: A fertilidade, textura, drenagem e composição do solo são fatores críticos na produtividade agrícola, que produzem impacto no valor do terreno;

Recursos Hídricos: A disponibilidade, qualidade e custos dos recursos hídricos para irrigação são essenciais. Terrenos com acesso garantido e fiável à água são mais valorizados;

Fatores Edafo-Climáticos: Condições climáticas adequadas são vitais para certos tipos de cultivo. Terrenos em regiões com climas favoráveis tendencialmente têm maior valor;

Orografia e Topografia: Terrenos planos são preferíveis para a maioria das atividades agrícolas, enquanto que terrenos montanhosos podem ter limitações de uso. Terrenos agrícolas com forma irregular podem ter um  aproveitamento inferior, razão pela qual, podem ter valor inferior. Também poderá ser relevante a posição do terreno face às vias de acesso, inclinações, orientação solar ou nivelamento com o nível freático. Resumindo, qualquer situação que possa ter impacto nos custos ou rendimentos de exploração terá impacto no valor do terreno;

Acessibilidade: A facilidade de acesso ao terreno para máquinas agrícolas e transportes é um fator de grande relevância na avaliação de terrenos agrícolas.É imprescindível confirmar se o terreno agrícola tem acessibilidade directa através de um caminho, estrada confrontante, ou se por outro lado o acesso ao terreno agrícola está condicionado pela passagem por outro terreno (por caminho de servidão). A largura disponível e declive dos acessos utilizados para passagens de máquinas devem também ser analisados;

Limites e vedação: A vedação da propriedade pode ser relevante na avaliação do terreno agrícola.

3 – Métodos de Avaliação de Terrenos Agrícolas

Existem vários métodos utilizados na avaliação de terrenos agrícolas, sendo mais comuns os seguintes:

Método Comparativo: Compara o terreno em avaliação com terrenos agrícolas semelhantes que estão em comercialização do mercado imobiliário à data da avaliação na mesma área, ou zonas envolventes. Este método é baseado em dados de mercado;

Método do rendimento: Calcula o valor do terreno agrícola com base no rendimento gerado (ou que poderá gerar). É especialmente útil para terrenos destinados à produção de culturas específicas, ou com explorações agrícolas já instaladas e em produção;

Método do Custo: Este método pode ser usado na avaliação de propriedades agrícolas com algumas Infraestruturas relevantes, não é usado quando se avalia somente o terreno agrícola. O método consiste na análise dos custos necessários para reproduzir todas as construções e benfeitorias existente na propriedade em avaliação, descontando posteriormente a depreciação física, funcional e económica que reflete o estado atual da propriedade face ao estado novo.

4 – Etapas do Processo de Avaliação de Terrenos Agrícolas

Recolha de Dados: Recolha de informações detalhadas sobre o terreno, incluindo localização, tamanho, qualidade do solo, fontes de água, clima, dados de mercado, entre outras informações que se mostrem relevantes;

Inspeção do Terreno: Visita ao terreno para observar diretamente as características, acessos e outras condições;

Análise e Comparação: Utilização de dados recolhidos nos métodos de avaliação para calcular o valor do terreno;

Relatório de Avaliação: Elaboração do relatório de avaliação detalhado com todas as informações relevantes, nomeadamente, os resultados da avaliação (incluindo a metodologia utilizada), as informações sobre o terreno, registos documentais, registos fotográficos e as conclusões sobre o valor do terreno.

5 – Impacto do tamanho do terreno agrícola no valor

Pela lógica, quando menor o terreno maior será o valor pedido por m2. Esta regra pode ser utilizada em muitos dos casos, mas pode acontecer este facto pode ser um entrave à utilização de máquinas agrícolas de largas dimensões, prejudicando economias de escala, o que irá reduzir o valor do terreno para investidores. Pode também o terreno ser tão pequeno que não seja viável qualquer tipo de exploração, funcionando no máximo como quintal de uso particular. A análise do tamanho tem de considerar sempre a localização e características do mercado agrícola local e envolvente, existem zonas do país com terrenos de pequena dimensão dispersos e outras zonas com terrenos de vários hectares como predominantes.

6 – Valor atual de terrenos agrícolas e potencial valor de uso alternativo.

A análise efetuada ao longo deste artigo, assume como pressuposto que o uso agrícola é a utilização que maximiza o valor do terreno, não lhe sendo atribuído uso alternativo (ou capacidade construtiva) para melhor utilização. Contudo, acontece frequentemente existirem terrenos agrícolas que poderão ser utilizados para usos de construção, como habitação, industria, empreendimentos turísticos, entre outros. Nestes casos, independentemente da avaliação imobiliária ser solicitada no seu uso atual, deve também ser determinado o valor para a máxima e melhor utilização do terreno.

Alguns municípios permitem a execução de projetos de edificação em terrenos agrícolas, desde que cumpram com algumas regras. Este regime (quando existe), é aplicável a todos os terrenos do município, assim o valor pedido pelos terrenos na zona já engloba estas permissões.

Deve ter especial atenção se o terreno agrícola está localizado “perto do mar”, em ambiente urbano ou periférico. A existência de maior concentração da população no litoral, produz uma maior pressão no sentido de uma transformação potencial  futura em terrenos urbanos ou com capacidade construtiva, o que origina (como é expectável), que os terrenos rústicos situados perto do mar tenham potencialmente um valor superior a outras localizações. Outro factor a ter em conta na zona litoral, são os custos de transporte de produtos agrícolas para o mercado, que são mais reduzidos em situações de terrenos próximos do litoral, onde existe maior concentração populacional, aumentando dessa forma  a rentabilidade da exploração agrícola, que consequentemente se traduz num aumento do valor esperado por m2 destes terrenos.

A proximidade dos terrenos agrícolas a  grandes cidades pode ajudar a explicar o facto de muitos  proprietários acreditarem que as suas propriedades rústicas, mesmo que estando classificadas como terrenos rústicos, podem, futuramente, serem classificadas como  terrenos para construção assim como aumentar a rentabilidade das actividades rurais. Ainda referente a este aspecto, pode-se verificar alguns usos alternativo em espaços agrícolas em ambientes urbanos, como por exemplo atividades de lazer, que se podem traduzir em maiores valores por m2, pela análise de rendimento da exploração.

7 – Diferença entre terreno rústico ou terreno agrícola?

A designação de terreno rústico é uma classificação atribuída pelas finanças a um terreno considerado agrícola (na generalidade). Contudo, sempre que seja avaliado um terreno, em primeira análise deve ser analisado o PDM aplicável ao terreno em avaliação e verificar se o uso agrícola é de facto o uso que maximiza o valor do terreno. Devem ser verificados também os condicionalismos ou impedimentos ao uso para o qual será avaliado o terreno. Note-se, que os condicionalismo de uso podem ser atribuídos a qualquer tipo de terreno, mesmo agrícolas, podendo limitar o seu uso e rendimento potencial.

Conclusão

A avaliação de terrenos agrícolas é uma prática fundamental que requer conhecimento técnico e uma compreensão abrangente dos fatores que afetam o valor da terra. Seja para compra, venda, financiamento ou planeamento estratégico, uma avaliação precisa proporciona uma base sólida para tomada de decisões informadas. Se precisar de avaliar o seu terreno agrícola contacte um perito avaliador de imóveis CMVM. Para complemento a este artigo poderá ter interesse em ler o artigo geral Avaliação de terrenos.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

Caso pretenda avaliar terrenos para uma transação efetiva, seja para venda, compra, partilha ou outro fim, caso pretenda alugar ou rentabilizar o seu património por favor contrate um perito avaliador de imóveis cmvm credenciado e com experiência para o efeito. A incorreta avaliação da sua casa pode resultar em perdas de milhares de euros! Uma avaliação imobiliária é uma ferramenta importante na gestão do património, que o ajuda a maximizar o seu retorno!

Se pretender mais informações sobre este artigo, ou quiser solicitar um orçamento para avaliar casa, entre em contacto pelo canal mais conveniente para si!

Ligue já 96 644 65 06!