Avaliar Terreno em 4 Passos! Quanto vale o meu terreno?

1 – Classificações de terrenos

Os terrenos têm imensas classificações quanto ao uso e local onde se encontram registados. A classificação mais usada no nosso quotidiano, está ligada à classificação usada pelos serviços de finanças, que está nas cadernetas predias. Aqui, os terrenos são classificados como artigos rústicos, ou como artigos urbanos. Contudo, esta classificação não serve para avaliar um terreno, pois existem terrenos classificados como rústicos nas finanças que têm atribuída capacidade construtiva no plano diretor municipal (PDM), e o contrário também é válido, existem terrenos urbanos aos quais foi interdita qualquer construção, ou limitada parcialmente. O que define o melhor uso a implementar num terreno, é sempre determinado pelo previsto no plano diretor municipal, não pelos registos das finanças,! Esta é a primeira regra para avaliar terrenos!

Desta forma, a 1ª etapa na avaliação de terrenos, é verificar as plantas de ordenamento e condicionantes para obter a classificação correta de uso de solo.

Esta análise pode ser preliminar nesta fase inicial, mas será detalhada antes do processo de avaliação.

2 – Caracterização do terreno 

A 2ª etapa para avaliar terrenos consiste na caracterização. Neste sentido, é efetuada uma visita ao local do terreno, para recolha de toda a informação necessária para caracterizar e avaliar o terreno. Consoante o uso previsto aplicável ao terreno, existem fatores mais relevantes a considerar. Neste contexto e para melhor análise, vou separar a caracterização da avaliação de terrenos em 2 grupos de uso, os terrenos agricolas, florestais ou de outro tipo sem capacidade construtiva e os terrenos para construção.

Assim, a caracterização dos grupos é efetuada pela análise dos seguintes parâmetros:

 Terrenos agrícolas, terrenos florestais, terrenos rústicos:

• caracterização dos solos e características edafo-climáticas da zona;
• Orografia e topografia do terreno (cotas, declive, geometria);
• Vedações e muros;
• Acessos e frentes de rua;
• Disponibilidade de água no terreno ou proximidades;
• Verificação de infraestruturas elétricas (e outras) nas imediações;
• Proximidades com vias rápidas de acesso e centros urbanos;
• Existência de infraestruturas, edifícios de apoio e benfeitorias no terreno;
• Análise de explorações agrícolas, florestais ou outras existentes no terreno.

Terrenos para construção, terrenos urbanos:

• Caracterização dos solos (qualidade do solo para construção)
• Topografia do terreno (Cotas, declive, geometria)
• Frente de rua;
• Acessos e proximidades com vias principais de acesso;
• Infraestruturas existentes (abastecimento de água, saneamento, eletricidade, gás, telecomunicações);
• Classificação da envolvente urbana (habitação, comércio, industrial);
• Limitações visíveis à construção ou condicionalismos.

3 – Classificação de uso de solo e o impacto ao avaliar terrenos 

A classificação do terreno quanto ao uso, já foi referida no ponto 1. Esta classificação é indicada pelas entidades licenciadoras, as Câmaras Municipais, através do Plano Diretor Municipal (PDM). O PDM é um documento de consulta pública livre, que pode ser analisado em qualquer municio através do portal online SIG (sistemas de informação geográfica). Como alternativa à consulta online, pode solicitar uma reunião técnica para esclarecimentos na Câmara Municipal, ou efetuar um pedido de informação simples sobre o terreno.

O PDM é composto por 2 peças, as plantas (peças desenhadas) e pelo regulamento (peça escrita). A classificação de uso de solo obtida para avaliar terreno é obtida nas plantas de ordenamento do PDM.

Após esta etapa, está definido o melhor uso para o terreno!

4 – Condicionantes ao Uso de Solo, limites para avaliar terreno

Em simultâneo com a análise das plantas de ordenamento, é efetuada a análise das plantas de condicionantes, que podem conter algum tipo de limitação ao previsto no ordenamento. São exemplos de condicionantes as seguintes limitações: passagens de vias de comunicação, proximidade com linhas de água, carta de risco de incêndios, proximidades com pontes ou viadutos, linhas ferroviárias, entre outros fatores. Existem diversos fatores que condicionam, limitam, ou anulam o potencial construtivo de um terreno, e portanto, o valor obtido na avaliação do terreno. Importa verificar que não existe nenhum impedimento no terreno em avaliação

5 – Análise do uso e capacidade construtiva – Regulamento do PDM

Após classificar o terreno quanto ao uso de solo e determinar os condicionalismos, vem a 3ª etapa – Fase do detalhe!

Vamos analisar o regulamento do PDM para obter as regras aplicáveis para avaliar terreno. No regulamento, obtemos a informação sobre o que é permitido em termos de usos possiveis (cultura, habitação, industrial, etc.), qual a capacidade construtiva, índices de construção, regras gerais de afastamentos de lote, cedências a efetuar ao domínio público, entre outras informações.

Considerando a totalidade da informação disponivel, para avaliar terreno, vamos considerar a informação que corresponde ao uso que maximiza o valor do terreno. Isto é, vamos avaliar o terreno para a máxima e melhor utilização, a não ser que se pretenda o valor do terreno para outro tipo de uso.

6 – Avaliar terreno para construção. Avaliar terreno agrícola

Por fim, a 4ª etapa é a escolha do método de avaliação e determinação do valor do terreno!

A metodologia mais usada para avaliar terrenos urbanos (para construção) é a abordagem de mercado, através do método comparativo. A análise consiste na análise comparativa com outros terrenos com caracteristicas similiares ao nosso, nos vários parãmetros que o classificão. Para uma análise mais detalhada, o terreno é avaliado pelo método residual estático ou dinâmico, normalmente usado em análises mais complexas (projetos de habitação multifamiliar ou loteamentos), através da análise da capacidade construtiva.

A metodologia mais usada para avaliar terrenos agricolas ou outros sem construção é a abordagem de mercado, através do uso do método comparativo, similarmente à avaliação de terrenos urbanos. Podemos avaliar também estes terrenos pelo método do rendimento, com a análise das culturas (ou explorações) existentes, ou potenciais.

Para informações mais detalhadas sobre as metodologias de avaliação consulte o artigo avaliação casa.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

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