Avaliar o Rendimento de imóvel? Estratégias para investir com sucesso!

Como a localização afeta o potencial de rendimento imobiliário

 

A localização é, sem dúvida, o fator mais importantes para avaliar o rendimento de um imóvel. Os imóveis localizados em áreas com muita procura, como centros urbanos, zonas bem servidas e transportes público e áreas bem servidas de comércio e serviços públicos, têm sempre um potencial de arrendamento imobiliário mais alto, associado a taxas de risco mais baixas.

Assim, alguns dos fatores mais valorizados e capitalizados na localização são:

A proximidade a Infraestruturas:

estações de metro, transportes rodoviários ou ferroviários, supermercados, hospitais e escolas;

Segurança:

áreas com baixos índices de criminalidade e elevada segurança;

Desenvolvimento da Região:

regiões em crescimento, com novos empreendimentos comerciais e residenciais, tendem a valorizar a médio prazo.

 

As características do imóvel afetam a avaliação de rendimentos?

 

Além da localização, existem outras características do imóvel que também desempenham um papel importante no seu potencial de arrendamento. Por exemplo, algumas das características que transferem valor para avaliar o rendimento  em imóveis são:

Tamanho e Layout:

Imóveis maiores, ou com distribuição de espaços mais funcionais e modernos são mais atrativos.

Estado de Conservação:

Um imóvel bem conservado, em bom estado geral, não só atrai mais inquilinos, como pode cobrar mais valor pelo espaço.

Comodidades e Serviços:

A existência de elevador de serviço, garagem, piscina, outras áreas de lazer, ou segurança 24 horas, aumenta significativamente o valor a cobrar na avaliação da renda potêncial.

Mobilidade e Acessibilidade:

Imóveis adaptados para pessoas com mobilidade reduzida, ou idosos, têm um público alvo crescente e são um bom investimento.

A influência do mercado local ao avaliar rendimento de imóveis

 

Conhecer o mercado local é obrigatório para avaliar o potencial de renda do seu imóvel. Ou seja, sempre que exista uma situação para negociação de rendas, ou fim de contrato, deve promover uma análise de mercado atualizada e contemplar os seguintes estudos:

Taxas de Ocupação:

Em mercados com alta taxa de ocupação, os imóveis são arrendados mais rapidamente, por valores mais altos. Assim, poderá também exigir maior compromisso e segurança no contrato de arrendamento.

Concorrência:

Avalie quantos imóveis semelhantes estão disponíveis na mesma área e os valores de renda pedidos por m2 e tipologia. Se existir pouca oberta, pode subir o valor!

Tendências de Mercado:

Acompanhe as tendências do mercado imobiliário na sua zona, como por exemplo, aumentos, ou quedas nos preços de arrendamento pedidos, ou variação no volume de oferta existente.

 

Como se faz uma análise comparativa na avaliação de rendas de imóveis?

 

Uma maneira prática de avaliar o rendimento potencial do imóvel é realizar uma avaliação comparativa. Para isso, considere todos os pontos anteriormente analisados e ainda assim, os seguintes estudos:

Imóveis Similares:

compare o imóvel com outros semelhantes, que estão disponíveis para arrendamento na mesma região. Sempre que for possível, escolha imóveis que sejam comparáveis em localização, área, qualidade de acabamentos e equipamentos e estado de conversação. Caso contrário, tem de efetuar correções aos valores;

Histórico de Arrendamentos:

Analise o histórico de arrendamentos na sua área, para entender a faixa de preços praticada e tendência do mercado;

Consultoria Profissional:

Considere contratar um perito avaliador de imóveis cmvm, para o apoiar numa avaliação precisa, independente e atualizada do potencial do imóvel. Um perito avaliador certidicado, vai entregar um relatório de avaliação detalhado, é mais valia para si!

O meu imóvel tem potencial de melhoria? Isso vai ter impacto ao avaliar o rendimento do imóvel?

 

Investir em melhorias aumenta a avaliação do rendimento do imóvel? Na generalidade sim, mas em alguns casos, as alterações não têm impacto no valor. Algumas das alterações que podem trazer valor para o um imóvel são:

Renovações:

A remodelação parcial ou geral de espaços, como remodelar cozinhas, instalações sanitárias ou outro tipo de atualizações, podem tornar o imóvel mais atrativo para o público alvo. Por consequência, pode cobrar maior valor de renda.

Manutenção Regular:

A manutenção regular mantem um imóvel em boas condições e previne de problemas futuros. Qualquer reparação futura, tem sempre um custo maior que uma simples manutenção de rotina.

Modernização:

Adicionar tecnologias modernas, como sistemas de segurança inteligentes e controle de temperatura, melhorar a eficiência energética, entre outros, vão valorizar o seu imóvel.

 

Por normal, um aumento de conforto e a boa manutenção dos imóveis atrai mais inquilinos e garante que mantêm o interesse de permanência, o que miniza também o risco do aluger!

Análise de usos alternativos e risco sobre rendimentos de imóveis.

Na análise para obter a melhor avaliação de rendimento do imóvel, deve verificar também a viabilidade de usos alternativos. Não quer dizer que existam usos alternativos para todo o tipo de imóveis, mas em muitos casos, podem existir utilizações que maximizem o valor do retorno e  sejam diferentes do uso principal.

Por exemplo, uma fração de serviços (escritório), pode ser usada em como espaço de alojamento local (em alguns municípios), existindo a possibilidade de obter rendimentos superiores em vez de alugar o espaço como área de serviços. Outro exemplo, um apartamento de tipologia T3 no centro do Porto, pode ser usado para rendimento de longa duração, aluguer de quartos individuais a estudantes, ou colocado em alojamento local. Estas hipóteses, geram diferentes rendimentos e têm custos e risco diferentes para o proprietário!

Nesta contexto, além do valor do retorno expectável, é importante também  analisar o risco do negócio e o tempo necessário dedicar à exploração, para garantir que é compatível com a sua agenda. Não interessa considerar uma solução com mais rendimento, se depois não tem disponibilidade de agenda para a gerir. Além disso, quando considerar entregar a gestão do imóvel, poderá o retorno já não ser interessante!

Alguns exemplos de usos alternativos são:

Aluguer habitação de longa duração: aluguer de média ou curta duração, aluguer férias, alojamento local, aluguer quartos a estudantes ou trabalhadores:

Aluguer serviços: exploração de alojamento local.

A análise de utilizações alternativas neste artigo é efetuada para a avaliação do rendimento de imóveis, mas pode também ser explorada em negócios de compra e venda. 

Quais as melhores Estratégias de Marketing e Promoção na avaliação de rendimentos?

A forma como apresenta e promove o imóvel influencia o potencial de arrendamento e o tempo necessário para fechar o negócio. Num mercado cada vez mais competitivo, quanto melhor se destacar o imóvel, mais retorno terá. Siga as seguintes dicas para melhor posicionar o seu ativo no mercado:

Fotografias Profissionais:

Invista em fotografias de qualidade e prepare a casa com decoração para atrair mais interessados. Na internet vai encontrar muita informação sobre home staging.

Anúncios Atraentes:

Crie anúncios detalhados e atrativos, destacando os pontos fortes do imóvel.

Visitas Bem Preparadas:

O imóvel deve estar limpo, sem odores e bem apresentado durante as visitas dos potenciais clientes/inquilinos. Esteja bem preparado para responder a qualquer questão que o potencial inquilino tenha sobre o imóvel, sobre o valor de renda (e eventual negociação) e sobre alguma questão contratual.

Condições do arrendamento:

Deve preparar uma lista das suas condições gerais do arrendamento, nomeadamente: valor da renda e eventuais margens de negociação, condições de pagamento, condições solicitadas aos inquilinos, condições do contrato, entre outras que considere relevantes. A preparação é tudo!

O marketing e a promoção devem ser encarados como investimento, já que terá seguramente impacto no rendimento!

 

Conclusões

Avaliar o potencial de arrendamento do um imóvel envolve uma análise detalhada de vários fatores, incluindo localização, características do imóvel, mercado local, e potencial de melhoria. Assim, ao considerar estes aspectos e se adotar uma abordagem proativa na gestão e promoção do imóvel, pode maximizar os rendimentos e garantir um arrendamento bem sucedido com menor risco. 

A maioria das questões aqui analisadas para avaliar do rendimento potencial, têm impacto proporcional e direto no valor de vend de mercado do imóvel!

Lembre-se, que a ajuda de profissionais do setor imobiliário, como um perito avaliador de imóveis cmvm, é inquestionável para este processo, fornecendo insights e estratégias valiosas para otimizar o valor de retorno do imóvel.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

Caso pretenda avaliar terrenos para uma transação efetiva, seja para venda, compra, partilha ou outro fim, caso pretenda alugar ou rentabilizar o seu património por favor contrate um perito avaliador de imóveis cmvm credenciado e com experiência para o efeito. A incorreta avaliação da sua casa pode resultar em perdas de milhares de euros! Uma avaliação imobiliária é uma ferramenta importante na gestão do património, que o ajuda a maximizar o seu retorno!

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