Guia para Avaliar Heranças e Avaliar Partilhas

1 – Interesse pessoal e Interesse coletivo

No processo de avaliar partilhas ou avaliar heranças um dos aspetos mais delicados e complexos é a gestão e negociação dos interesses envolvidos. Dificilmente haverá mútuo acordo inicial relativamente à divisão do património, ou sobre o valor a atribuir aos imóveis. Neste contexto, para melhor gerir o processo deve recolher algumas informações que o vão ajudar a conduzir e negociar:

• Quais são os interesses de cada herdeiro ou parte interessada?
• Quais são os interesses comuns e pontos de acordo?
• O que é melhor para mim e melhor para todos? O que é justo?
• O que é aceitável como mínimo, como máximo e razoável?
• O que é inaceitável?
• Testar eventuais trocas de posição (inversão de interesses) para resolução de alguns conflitos.

O processo de negociação é dinâmico, mediante o fecho que algumas decisões, poderá haver alteração de interesses ou posições das partes interessadas, pelo que a informação sobre os interesses deve ser permanentemente atualizada.

2 – Direitos sobre bens e outros condicionalismos

Os imóveis alvo de avaliação de partilhas ou heranças podem estar vazios (devolutos), ocupados por herdeiros, ocupados por terceiros, ou ainda arrendados. Podem ter registados ónus ou outros direitos, como por exemplo usufrutos. O valor de avaliação imobiliária de um imóvel será diferente estando o imóvel devoluto e livre de ónus e encargos, ocupado, arrendado, ou com limitações ou direitos registados sobre o bem que possam interferir com a sua imediata utilização, ou transação.

3 – Áreas para Avaliação

A avaliação de partilhas ou avaliação de heranças pode ser efetuada sobre a totalidade do imóvel e também sobre parte. Já me foi solicitada por várias ocasiões a avaliação de um terreno no qual foi construída uma casa, a avaliação parcial de um imóvel, ou ainda a avaliação de uma casa deduzida de uma parcela de terreno. Neste enquadramento, as avaliações podem ser efetuadas à medida do cliente, mas tendo sempre em consideração, que a parcela avaliada pressupõe que possa ser transacionada de forma autónoma!

Na visita aos imóveis, são efetuadas medições para verificar se as áreas existentes correspondem às áreas registadas. Em muitas ocasiões, mais do que o expectável, existem divergências de áreas entre o imóvel existente e as áreas que se encontram registadas nos documentos. Mediante o tipo de divergência existente, poderá o cliente optar por avaliar as áreas registadas, áreas medidas, ou optar por outros cenários em função das necessidades do processo. Pode também optar por uma avaliação principal, com indicação da maior ou menor valia para outro dos cenários possíveis.

4 – Valor de mercado, Justo Valor e Valor de Venda Imediata. 

Ao avaliar partilhas ou avaliar heranças é determinado o valor de mercado dos imóveis, isto é, o provável valor a que os imóveis seriam transacionados caso fossem colocados à venda no mercado imobiliário. Além deste conceito, podem ainda ser determinados outros valores ao avaliar heranças, como o Valor de Venda Imediata, que pressupõe a existência de uma determinada pressão para a venda do imóvel, não havendo o normal tempo necessário de exposição ao mercado imobiliário.

Ao analisar os valores obtidos numa avaliação, deve ter em consideração o seguinte:

• O valor de avaliação não é um dado absoluto, indica o provável valor de transação, ou seja, o valor apresentado poderá ter uma variação de 5 a 10%, em função do valor e tipo de bem avaliados.

• Além do valor do imóvel, deve ter em consideração a qualidade do imóvel. Por exemplo, uma quinta em meio rural ou um apartamento no centro de uma grande cidade com o mesmo valor comercial, em princípio não terão a mesma qualidade como ativo imobiliário, seja na sua facilidade de transação, obter rendimento ou outra!

5 – Valor para Uso Atual e Valor para a Máxima e Melhor Utilização

Ao avaliar heranças ou partilhas, pode determinar o valor de avaliação para o uso atual do imóvel e/ou para o uso que maximize o valor do imóvel. Em determinadas situações, o valor que maximiza o uso é o existente (uso atual), mas existem casos em que os valores são bem diferentes. Por exemplo, um terreno com uso agrícola poderá ter capacidade construtiva para efetuar um loteamento para moradias, ou uma moradia num centro urbano poderá permitir a construção de um prédio multifamiliar no local. Nestes casos, os valores para o uso atual e para a máxima e melhor utilização serão muito diferentes. Sempre que esta possibilidade existe, o avaliador deve informar o cliente para que possa decidir os moldes em que pretende avançar com a avaliação.

6 – Número de herdeiros Vs Número de Bens Vs Valor dos bens

A divisão ou partilha de bens é efetuada em 3 medidas, pelo número de herdeiros, número de bens avaliados e valor do património. Sendo possível a divisão dos bens em igual valor, fica fechado o processo. Não havendo igualdade de valor, haverá o pagamento de tornas. As tornas são compensações financeiras, que um beneficiário para a outro por ter ficado com bens de maior valor. Neste caso, importa analisar com a devida atenção os impostos aos quais irá ficar sujeito sobre o valor que irá receber.

7 – Processo por mútuo acordo ou via judicial

O processo de partilhas ou heranças pode seguir por via de negociação em mútuo acordo, ou por via judicial em caso de litígio, caso não haja acordo entre as partes interessadas. No final, a divisão do bem comum será sempre realizada, sendo o processo mais demorado e com maiores encargos financeiros para todas as partes envolvidas quando segue a via judicial. Deve ser do interesse de todas as partes a resolução por mútuo acordo, sendo a via judicial o último recurso quando esgotada toda a capacidade negocial possível. As partes devem ter presente, que a partir do momento que o processo segue para a via judicial, deixam de ter qualquer tipo de controlo sobre a decisão final, que no limite pode desfavorecer todas as partes envolvidas.

8- Procedimento para Avaliar Partilhas ou Avaliar Heranças

A decisão para seguir com a avaliação dos imóveis deve ser conjunta, preferencialmente por todas as partes interessadas. No entanto, seja por divergência de interesses, falta de informação, ou outros fatores, muitas vezes esta necessidade não é partilhada por todos. Para que este procedimento tenha a máxima relevância, todos os herdeiros devem ser envolvidos no processo de avaliar partilhas desde a primeira fase, que começa com a pesquisa por um perito avaliador de imóveis registado, e primeiro contato para um pedido de orçamento. Sobre o procedimento para avaliação, podem optar pelas seguintes opções:

 Todas as partes contratam um avaliador que irá avaliar o património;

• Todas as partes contratam dois ou três avaliadores que irão avaliar o património. No final podem analisar os valores obtidos, convergências e divergências;
• Cada parte contrata um avaliador. Caso haja divergência de valores, devem ser analisados os documentos e eventuais considerações efetuadas.

Ao contratar um avaliador opte sempre por um perito avaliador de imóveis registado na CMVM ou no sistema judicial. O relatório elaborado por estes avaliadores será válido e aceite para análise em tribunal em caso de litígio.

9 – Qual o Custo para Avaliar Heranças ou Avaliar Partilhas

Por tudo o que foi exposto, a acessória nas avaliações imobiliárias em processos de heranças ou de partilhas é uma mais-valia para todas as partes envolvidas. O custo do serviço é completamente residual, quando analisamos os valores de milhares ou centenas de milhares de euros envolvidos nos processos de heranças ou partilhas.

Em relação aos honorários para o serviço de avaliação, estes variam em função do tempo necessário para efetuar o completo processo de avaliação de todos os imóveis que fazem parte do seu processo, não é em função do valor do património.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

Caso pretenda avaliar casa para uma transação efetiva, seja para venda, compra, partilha ou outro fim, caso pretenda alugar ou rentabilizar o seu património por favor contrate um perito avaliador de imóveis cmvm credenciado e com experiência para o efeito. A incorreta avaliação da sua casa pode resultar em perdas de milhares de euros! Uma avaliação imobiliária é uma ferramenta importante na gestão do património, que o ajuda a maximizar o seu retorno!

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