Avaliação de imóveis para fins contabilisticos: Métodos e Benefícios

Em que consiste a Avaliação de Imóveis para Fins Contabilísticos?

A avaliação de imóveis para fins contabilísticos, consiste na determinação do valor de mercado (ou outro tipo de valor) de um imóvel para registo e apresentação nas demonstrações financeiras de uma entidade. Este valor, é  utilizado em diversas finalidades, como por exemplo:

• Registo inicial de aquisição de bens imóveis;
• Reavaliação de ativos para ajuste do valor registado na contabilidade;
• Apuramento de imparidades;
• Preparação de balanços para fusões ou aquisições
• Cumprimento de normas contabilísticas, como o SNC (Sistema de Normalização Contabilística) ou as IFRS (International Financial Reporting Standards).

Qual a Importância em Avaliar Imóveis para fins contabilisticos corretamente?

Os beneficios para a realização de avaliações de imóveis para a contabilidade são imensos, mas destaco os seguinte:

1. Transparência Financeira

A avaliação rigorosa e independente dos imóveis reflete a realidade financeira da empresa, garante que os ativos estão registados de forma justa e que as demonstrações financeiras são fiáveis.

2. Conformidade com Normas Contabilísticas

As normas contabilísticas exigem que os ativos sejam apresentados no seu valor justo, valor de custo depreciado, ou noutra medidade de mesuração, dependendo da forma usada para contabilizar o imóvel na contabilidade. A correta avaliação de imóveis para fins contabilisticos, garante a conformidade com estas exigências normativas.

3. Planeamento Estratégico

As avaliações de imóveis são uma mais valia para o correto planeamento e na tomada de decisões estratégicas, como por exemplo: em vendas, investimentos, reestruturações ou fusões.

4. Minimização de Riscos Fiscais e Legais

A correta avaliação imobiliária de bens para a contabilidade, evita registos contabilistios com valores inadequados nas demonstrações financeiras, o que elimina a hipótese de penalizações fiscais ou litígios legais.

Metodologias Utilizadas na Avaliação de Imóveis para fins contabilisticos

Existem diferentes metodologias para determinar o valor dos imóveis para contabilidade, cada uma adequada a contextos específicos. Entre os métodos mais comuns, temos os seguintes:

Método comparativo de mercado:

O método comparativo consieste na comparação direta de valores de transação de imóveis com características físicas e funcionais análogas ao objeto em avaliação, através da prospeção no mercado local. A constituição de uma amostra e a sua caracterização, permite a obtenção de um padrão de comparação, tendo por base os parâmetros que têm maior influência na formulação do valor.

Com a identificação referida, dos imóveis comparáveis e parâmetros, procede-se ao ajustamento do seu valor através de fatores corretivos, de apreciação ou depreciação, com o objetivo de homogeneizar e deste modo obter um valor referenciador do mercado em questão.

Os parâmetros de comparação representam as propriedades relevantes a um determinado imóvel, que explicam o valor do mesmo, como por exemplo a localização, a área, a idade, o estado de conservação, etc.

Método de capitalização de rendimentos:

A utilização deste método pressupõe que um determinado imóvel gera, ou possa vir a gerar rendimentos. Nessa qualidade, é possível obter o valor financeiro, no caso de arrendamentos existentes, ou o valor potencial, para o caso do imóvel devoluto, tendo em consideração o mercado existente.

Para rendimento do imóvel, considera-se a renda recebida, ou a receber, para o estado e uso atuais do imóvel e à data da avaliação. O somatório atualizado dos rendimentos futuros permite estimar o valor do imóvel. Este processo considera uma relação direta com uma dada Taxa de Capitalização ou Taxa de Atualização, refletindo estas uma medida do retorno sobre o investimento.

Em resumo, este método avalia a casa, com base na renda que esta gera ou possa gerar.

Método do custo:

Este método estima o valor de um imóvel com base na quantia que seria atualmente necessária para obter um bem alternativo, réplica do original ou que proporcione utilidade equivalente, ajustado pela obsolescência. Obtém-se pela soma do valor do terreno com os custos de construção, incluindo encargos, depreciado em função das condições físicas, funcionais, ambientais e económicas atuais do imóvel e acrescido dos custos de comercialização e margem de lucro/risco do promotor.

A estimativa do valor do bem imóvel (PVT) é dada pela soma das parcelas de T (valor do terreno infraestruturado), C (custos de construção com depreciação, incluindo encargos) e K (custos de comercialização e margem de lucro/risco do promotor).

Conclusões:

Por norma, o método comparativo de mercado é o método principal para avaliar casa. O método mais usado como secundário é o método do rendimento em apartamentos. Na avaliação de moradias, é usado o método do custo como secundário. Para que isto seja possível, é necessário existir  um mercado de oferta, com dados suficientes para elaborar uma correta amostragem e homogeneização.

Existem ainda outros métodos de avaliação e métodos avançados, que não serão aqui desenvolvidos por não serem de aplicação prática corrente em avaliações de casas.

Qual Papel dos Peritos Avaliadores Imóveis Certificados?

A avaliação de imóveis para fins contabilísticos deve ser conduzida por profissionais certificados, como peritos avaliadores de imóveis reconhecidos pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) em Portugal. Estes profissionais, garantem que o processo é conduzido de forma objetiva, rigorosa e independente, seguindo as normas nacionais e internacionais aplicáveis.

Os relatórios de avaliação produzidos por peritos avaliadores registados na cmvm são aceites por contabilistas, serviços de finanças, tribunais, sistema financeiro e demais entidades.

Considerações Finais

A avaliação de imóveis para fins contabilísticos é um processo técnico, rigoroso e essencial para a transparência e a gestão eficiente das empresas, porque além de ser exigência legal, a avaliação de imóveis para a contabilidade é um processo que contribui com vários beneficios para a tomada de decisões estratégicas e para a credibilidade das demonstrações financeiras.

Caso a sua empresa possua imóveis ou equipamentos no balanço, procure o apoio de profissionais especializados e adote boas práticas na avaliação, este é o primeiro passo para garantir que o valor dos seus ativos está sempre ajustado à realidade.

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Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

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