Avaliação Bancária

01 – O que é uma avaliação bancária?

Uma avaliação bancária é simplesmente uma avaliação imobiliária, mas solicitada por uma instituição de crédito. É um processo pelo qual um banco ou instituição financeira, determina o valor de mercado de um imóvel (o provável valor de transação). A avaliação bancária é essencial em transações imobiliárias, como a concessão de empréstimos hipotecários, financiamentos para a compra de imóveis, ou financiamentos à construção. A avaliação bancária não é efetuada pelo banco. O banco solicita a avaliação a uma empresa independente especialista em avaliações, que por sua vez envia um perito avaliador de imóveis cmvm ao local para efetuar o serviço de avaliação.

No processo da avaliação bancária, o perito avaliador de imóveis cmvm efetua uma visita ao imóvel a avaliar, onde realiza uma inspeção detalhada do bem: características físicas, localização, condições do mercado imobiliário local, entre outros fatores relevantes. Efetua o levantamento fotográfico e verifica as áreas do imóvel. Com base nestas informações, o perito avaliador determina o valor de mercado do imóvel (provável valor de transação no mercado imobiliário) e elabora o relatório de avaliação que envia para o banco.

02 – A avaliação bancária é a mesma coisa que uma avaliação de mercado?

Quer na avaliação bancária ou na avaliação de mercado, determina-se o provável valor de transação do imóvel no mercado imobiliário à data da avaliação, mas os objetivos das avaliações são diferentes. A avaliação bancária é efetuada com o fim especifico de avaliar para garantia de empréstimo hipotecário, já uma avaliação de mercado pode ter diversos fins, nomeadamente: a venda de um imóvel, processos de partilhas, processos judiciais, entre outros. A avaliação bancária é efetuada sempre numa base de prudência pelo perito avaliador de imóveis e segue as regras que são especificamente indicadas para este fim.

03 – Porque exige uma instituição de crédito uma avaliação?

A avaliação bancária é importante para o banco ou instituição financeira, porque ajuda a mitigar o risco de empréstimos concedidos com base em garantias imobiliárias. Num plano secundário, oferece aos compradores e vendedores uma compreensão objetiva do valor do imóvel em análise.

Algumas das razões para a existência das avaliações bancárias são:

Mitigação de Riscos:

Quando um banco concede um empréstimo por um imóvel (como uma hipoteca), está a assumir um risco significativo. Se o mutuário não cumprir com o pagamento do empréstimo e o banco precisar de tomar posse sobre o imóvel para recuperar as perdas, é importante que o valor do imóvel seja suficiente para cobrir o valor do empréstimo. Assim, a avaliação bancária ajuda o banco a determinar se o valor do imóvel é adequado para servir como garantia.

Determinação do Valor do Empréstimo:

O valor do empréstimo que um banco está disposto a conceder geralmente está relacionado ao valor do imóvel, desta forma, a avaliação bancária detalhada permite ao banco determinar o montante máximo que está disposto a emprestar com base no valor do imóvel.

Conformidade com Regulamentações:

Em muitos países (como é o caso de Portugal), os bancos são obrigados por lei ou regulamentação especifica a obter uma avaliação bancária independente. Hoje em dia são empresas de avaliação independentes que são responsáveis pelas exceção das avaliações bancárias.

Proteção dos Interesses do Cliente:

Embora a avaliação seja uma exigência do banco, esta beneficia também o cliente. Ao fornecer uma avaliação objetiva e independente do valor do imóvel, ajuda os clientes a negociar preços justos e evitar pagar muito por um imóvel.
A avaliação bancária é uma medida de proteção tanto para o banco quanto para o cliente, porque ajuda a garantir que o valor do imóvel seja justo e adequado para as transações financeiras envolvidas.

 

04 – Quem escolhe o perito avaliador de imóveis cmvm para uma avaliação?

Geralmente, é o próprio banco ou instituição financeira que escolhe o avaliador para realizar a avaliação bancária. Os bancos têm uma lista de empresas de avaliação credenciadas e aprovadas com as quais têm parcerias (ou contratam) regulares para realizar as avaliações imobiliárias.

Os avaliadores são profissionais qualificados e independentes ao banco, que realizam avaliações precisas e imparciais. Os bancos têm critérios específicos para selecionar avaliadores, como formação e certificações profissionais, experiência no mercado imobiliário local e conformidade com a legislação do setor.

Embora seja o banco que selecione o avaliador, caso o mutuário não concorde com o avaliador que foi atribuído pode solicitar a redistribuição do processo para outro colega, contudo, poderá ter de justificar sua decisão.

05 – Quanto custa uma avaliação imobiliária bancária e quem paga?

O custo de uma avaliação bancária pode variar com vários fatores, incluindo o tipo de imóvel que pretende avaliar, a localização e a complexidade da avaliação. Em geral, os custos de uma avaliação bancária podem variar de 220 euros a algunas centenas de euros.

Normalmente, o custo da avaliação é suportado pelo mutuário (ou seja, a pessoa que solicita o empréstimo ou financiamento). No entanto, apesar do custo ser suportado pelo mutuário, a avaliação é efetuada da empresa de avaliações para a instituição de crédito, que é o cliente! É importante referir, que o custo da avaliação bancária não está de forma alguma (nem pode estar) relacionado com o valor do imóvel, mas sim aos serviços profissionais do avaliador/ empresa de avaliações imobiliárias, às despesas administrativas associadas ao processo de avaliação no banco e às comissões bancárias.

Antes de prosseguir com uma avaliação bancária, informe-se sobre o custo esperado junto do banco ou instituição financeira, porque os valores variam entre instituições bancárias. As instituições de crédito podem fornecer uma estimativa do custo da avaliação no início do processo de financiamento para que esteja ciente dos custos envolvidos.

06 – Uma avaliação bancária efetuada num determinado banco é válida para outras entidades bancárias?

Uma avaliação bancária efetuada num determinado banco, regra geral, não será aceite noutra instituição de crédito, porque normalmente em Portugal, os bancos só aceitam as avaliações efetuadas e solicitadas por si às empresas de avaliação com quem têm contratos de prestação de serviços. Pode contudo haver algumas exceções à regra.

07 – Quais os documentos ou informações necessárias, o que preparar?

Para a avaliação bancária, é importante fornecer ao perito avaliador de imóveis cmvm todas as informações relevantes e documentos necessários para garantir a correta e completa avaliação do imóvel. Aqui estão listados alguns documentos e informações comuns que podem ser solicitados:

Documentação do Imóvel:

• Caderneta predial urbana
• Certidão de registo predial
• Licença de utilização (ou certidão de isenção)
• Plantas do imóvel, se disponível. Alguns bancos obrigam à entrega deste documento.
• Certificado energético
• Quaisquer documentos relevantes para a avaliação do imóvel

Informações sobre o Imóvel:

• Endereço completo do imóvel.
• Responder às questões colocadas pelo perito avaliador de imóveis sobre as questões que possa ter sobre equipamentos instalados, acabamentos, patologias ou remodelações efetuadas no imóvel.
• Informar o perito avaliador sobre a existência de infra-estruturas adicionais que precise contemplar, como por exemplo áreas de lazer em condomínios fechados, entre outras.
• Informar e mostrar as áreas dependentes que fazem parte do imóvel em avaliação.
• Informar o perito avaliador de imóveis cmvm sobre situações que não sejam visíveis e considere relevantes.

Informações sobre a localização e envolvente:

• Informações sobre a envolvente, como serviços locais, transportes, escolas, parques, e outras comodidades próximas, caso o avaliador tenha alguma questão.

Qualquer Outra Informação Relevante:

•  Qualquer informação adicional que possa afetar o valor do imóvel, como questões legais, ambientais ou outras.

Para preparar estas informações, é aconselhável organizar todos os documentos relevantes. Além destas questões, convém estar disponível para responder a quaisquer perguntas adicionais que o perito avaliador de imóveis cmvm tenha durante a visita ou no processo de avaliação, porque quanto mais informações precisas e detalhadas fornecer, mais rigorosa e fiável será a avaliação do imóvel.

08 – Como pode a avaliação bancária condicionar a venda do imóvel, ou afetar o meu empréstimo hipotecário?

Numa avaliação bancária o perito avaliador de imóveis cmvm determina o provável valor de transação do imóvel no mercado imobiliário à data da avaliação. Se o imóvel for adquirido através de recurso a crédito habitação, a avaliação do imóvel é determinante no montante que a instituição de crédito vai financiar ao cliente. As regas impostas pelo Banco de Portugal indicam que o limite máximo de financiamento é de 90% do LTV (loan-to-value) para uma habitação própria permanente. Algumas instituições de crédito nem sequer os 90% financiam, ficam-se apenas pelos 80% do valor do imóvel, o que significa que o montante do crédito disponibilizado será menor.

O LTV corresponde ao rácio entre o valor financiado pelo banco para a compra de casa e o valor do imóvel. Contudo, aqui é que entra o valor da avaliação bancária, porque o valor do imóvel considerado pelo banco vai corresponder ao valor mais baixo entre valor da avaliação bancária e o valor de aquisição indicado pelo cliente. Caso a avaliação bancária seja mais baixa, tem implicações diretas na concessão de crédito, caso o cliente não tenha margem de capital para realizar a operação. 

09 – O que acontece se o valor da avaliação bancária for menor do que o preço de compra acordado?

Quando a avaliação bancária de um imóvel tem um resultado inferior ao valor da aquisição, podem ocorrer várias situações, entre as quais destaco as seguintes:

Redução do valor do financiamento:

Os bancos geralmente concedem um empréstimo entre o menor dos valores da aquisição, ou da avaliação bancária. Isto significa que sendo o valor de avaliação inferior à aquisição, o montante que o banco está disposto a financiar é proporcionalmente menor.

Aumento da entrada necessária:

Para cobrir a diferença entre o valor da compra e o valor de avaliação, o comprador paga uma entrada maior, tem de existir major compromisso da parte do cliente.

Renegociação do preço:

Em alguns casos, o comprador pode tentar renegociar o preço de compra com o vendedor com base na avaliação menor. O vendedor pode concordar em reduzir o preço para se alinhar ao valor de avaliação, especialmente se houver risco de perder a venda.

Cancelamento da compra:

Dependendo das cláusulas do contrato de compra e venda, o comprador pode ter a opção de cancelar a compra, caso a avaliação seja significativamente menor que o expectável. Isto deve ser uma proteção incluída nas cláusulas do CPCV, para evitar que o comprador se comprometa com um financiamento insustentável.

Procura de outra instituição financeira:

O comprador pode optar por procurar outra instituição financeira na esperança de obter uma avaliação mais alta. No entanto, isso pode atrasar o processo de compra e não garante um resultado diferente.

Impacto nas condições do financiamento:

Além do valor financiado, uma avaliação mais baixa pode influenciar as condições do empréstimo, como a taxa de juros e o prazo de pagamento. Neste contexto, o banco considera o financiamento mais arriscado e pode ajustar as condições do financiamento.

Pedir a revisão da avaliação, ou uma nova avaliação:

Caso não concorde com o valor da avaliação bancária apresentada, deve efetuar uma reclamação devidamente justificada na tentativa de subir o valor da avaliação. Pode também solicitar uma segunda avaliação bancária.

É essencial que os compradores estejam cientes destas possibilidades e que tenham um plano de contingência caso enfrentem uma avaliação bancária menor que o valor efetivo da compra.

10 – Quanto tempo leva a concluir uma avaliação bancária?

O tempo necessário para concluir uma avaliação bancária varia com alguns fatores, nomeadamente, com a disponibilidade do perito avaliador de imóveis, disponibilidade dos documentos, a complexidade do imóvel e a carga de trabalho do perito avaliador e da instituição financeira. O processo pode levar de alguns dias para ser concluído.

O processo de avaliação segue as seguintes etapas:

Agendamento da Avaliação:

Após solicitar a avaliação, o banco ou a instituição financeira atribui o serviço a uma empresa de avaliações, que por sua vez distribui o processo a um perito avaliador de imóveis cmvm, que entra em contato afim de agendar a visita ao imóvel

Visita ao Imóvel:

O perito avaliador visita o imóvel para realizar uma inspeção física detalhada, onde recolhe toda a informação relevante para efetuar a avaliação, incluindo registo fotográfico e verificação de áreas.

Análise de Dados e Documentação:

Após a visita ao imóvel, são analisas todas as informações recolhidas, incluindo documentos, dados do mercado imobiliário local e outras informações relevantes.

Preparação do Relatório de Avaliação:

Com base na análise dos dados recolhidos, é efetuada a prospeção de mercado, seguida da avaliação do imóvel e emitido o documento final que é o relatório de avaliação, onde consta toda a informação relevante e detalhada da avaliação.

Entrega do Relatório ao Banco:

Uma vez concluído pelo avaliador, o relatório de avaliação é revisto, supervisionado e depois entregue ao banco ou instituição financeira que solicitou a avaliação. Internamente na instituição de crédito, em primeira linha o relatório segue para o departamento de avaliações, que depois o encaminha para o gestor de conta do cliente.

O tempo necessário para concluir estas etapas pode variar dependendo de alguns fatores. Regra geral, sem qualquer impedimento, ou pedidos de esclarecimentos adicionais, o processo é concluído em poucos dias.

11 – Que fatores influenciam o valor determinado numa avaliação bancária?

 

Os fatores que influenciam o valor de uma avaliação bancária são os mesmo que numa avaliação de mercado para qualquer outro fim. Aqui estão alguns dos principais:

Localização:

A localização do imóvel é fator mais importante na determinação do valor. Características como proximidade a centros urbanos, escolas, transporte público, áreas comerciais, segurança e qualidade geral do bairro afetam o valor do imóvel.

Área e características do Imóvel:

O tamanho do imóvel, incluindo a qualidade dos espaços e outras características físicas podem influenciar o valor. Além disso, características especiais, como acabamentos de alta qualidade, atualizações recentes, instalações extras (como piscinas, jardins, garagens), também impactam no valor atribuído.

Condição do Imóvel:

O estado geral do imóvel, incluindo sua manutenção, idade, qualidade da construção e quaisquer necessidades de reparação ou renovação, podem influenciar o valor. Imóveis bem conservados e em boas condições têm um valor mais alto que imóveis em fraco estado de conservação.

Comparáveis de Mercado:

Os preços de venda recentes de imóveis semelhantes na mesma área (conhecidos como “comparáveis de mercado” ) são frequentemente usados como referência na avaliação. As vendas de imóveis semelhantes nas proximidades podem fornecer uma base para determinar o valor do imóvel em avaliação.

Condições do Mercado:

As condições do mercado imobiliário local, incluindo oferta e procura, tendências de preços, taxas de juros e condições económicas gerais, podem influenciar o valor do imóvel. Num mercado “quente”, os valores podem ser mais altos, enquanto em um mercado em quebra, os valores podem ser mais baixos.

Regulamentos e legislação:

Regulamentos locais e legislação, podem afetar o valor do imóvel, como por exemplo, restrições que limitam o uso do imóvel, ou o potencial de desenvolvimento.

Acessibilidade e Infraestrutura:

As acessibilidades do imóvel, incluindo acesso a vias rápidas, transporte público e serviços básicos, bem como a qualidade da infraestrutura local, como rede elétrica, água, esgoto e telecomunicações, também podem influenciar o valor.

Estes são apenas alguns dos fatores que podem influenciar o valor determinado numa avaliação bancária. Neste sentido, o avaliador considera uma variedade de fatores específicos ao avaliar um imóvel, para garantir a determinação precisa do seu valor de mercado.

12 – Os resultados de uma avaliação são vinculativos?

 

O resultado de uma avaliação bancária não é necessariamente vinculativo, porque existe a possibilidade de solicitar a revisão do processo, caso encontre erros no relatório, ou não concorde com algum aspeto da avaliação. Pode também solicitar uma segunda avaliação no mesmo banco. Contudo, o banco provavelmente reservar-se ao direito de escolher a avaliação que irá adotar, que poderá ser a inicial. Nos caso de revisão não terá custos para o cliente. Já no caso de uma segunda avaliação, o cliente tem de pagar a nova avaliação.

13 – Posso contestar os resultados de uma avaliação?

Sim, é possível contestar os resultados de uma avaliação bancária, embora o sucesso dependa de uma boa fundamentação da reclamação. Uma reclamação será sempre analisada, mas não é garantia que terá impacto na alteração do valor apresentado.

14 – Posso escolher outro avaliador se não concordar com os resultados da avaliação bancária?

Após efetuada a avaliação bancária a única opção que tem é reclamar da avaliação, ou solicitar uma segunda avaliação. O único momento em que pode solicitar a alteração de avaliador é quando for contactado pelo perito avaliador de imóveis para efetuar o agendamento e confirmar a avaliação bancária. Neste momento, pode solicitar que o processo seja distribuído a outro avaliador. O pedido carece sempre de análise da empresa de avaliação, normalmente o pedido é deferido.

15 – Durante quanto tempo os resultados de uma avaliação bancária são válidos?

A validade de uma avaliação bancária geralmente varia de 6 a 12 meses, mas pode depender das políticas específicas do banco e das condições do mercado imobiliário. Caso pretenda obter informações rigorosas sobre esta questão, consulte a sua instituição financeira.

16 – Quem são os interveniente no processo de avaliação bancária.

O processo de avaliação bancária envolve vários intervenientes, nomeadamente: comprador, vendedor, banco ou instituição financeira, perito avaliador de imóveis cmvm, agente imobiliário, agente de crédito, advogado ou notário, seguradoras, entre outros.

17 – Qual é o papel do perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação bancária?

O perito avaliador de imóveis cmvm desempenha um papel fundamental na avaliação bancária. A principal responsabilidade é fornecer um valor imparcial e preciso do valor de mercado do imóvel, que é usado pelo banco para determinar a viabilidade e os termos do financiamento. A precisão, a ética e o profissionalismo do perito avaliador de imóveis cmvm são essenciais para a confiança e a eficácia do sistema de financiamento imobiliário.

18 – A avaliação bancária considera melhorias ou renovações na propriedade?

Sim, a avaliação bancária considera as melhorias e renovações efetuadas nos imóveis. As melhorias podem ter um impacto significativo no valor de mercado do imóvel. Durante o processo de avaliação, o perito avaliador de imóveis cmvm leva em conta vários aspectos das melhorias e renovações, incluindo sua qualidade, extensão e relevância. As melhorias efetuadas podem ser internas ou externas. Podem ser obras de remodelação dos espaços, reconstrução, alteração ou ampliação.

Atenção que as avaliações dos imóveis são sempre no estado atual, as melhorias por realizar, ou a aguardar aprovação, apenas serão consideradas em processos de avaliação com obras incluidas no financiamento!

19 – Como os fatores externos, como a localização, afetam os resultados da avaliação bancária?

Os fatores externos, especialmente a localização da propriedade, têm um impacto significativo nos resultados da avaliação bancária. A localização pode influenciar tanto o valor de mercado do imóvel quanto a percepção do seu valor pelo comprador e pela instituição financeira. Aqui estão os principais fatores externos relacionados com a localização, que afetam os resultados da avaliação bancária:

Proximidade a Infraestruturas e Serviços

• Transportes Públicos: A proximidade a estações de metro, paragens de transportes públicos rodoviários e outras formas de transporte público geralmente aumenta o valor do imóvel.
• Escolas e Educação: A localização numa área com boas escolas públicas ou privadas pode agregar valor, especialmente para famílias com crianças.
• Comércio e Serviços: Acessibilidade a supermercados, shopping centers, hospitais, clínicas, restaurantes e outros serviços essenciais é valorizada positivamente.

Segurança e Taxa de Criminalidade

• Segurança da Área: Áreas com baixa criminalidade e bons serviços de segurança pública são mais valorizadas. A percepção de segurança influencia diretamente a atratividade e o valor de mercado do imóvel.
• Iluminação e Vigilância: Ruas bem iluminadas e sistemas de vigilância também podem aumentar a sensação de segurança e, consequentemente, o valor do imóvel.

Ambiente e Qualidade de Vida

• Parques e Áreas Verdes: A proximidade a parques, áreas verdes e espaços recreativos é um fator positivo, aumentando o apelo do imóvel.
• Poluição e Ruído: Áreas com baixa poluição do ar e sonora são mais desejáveis. Proximidade a rodovias, aeroportos ou indústrias pode depreciar o valor do imóvel devido ao ruído e à poluição.

Desenvolvimento e Planeamento Urbano

• Zonas de Desenvolvimento: Áreas em desenvolvimento ou que com planos futuros de desenvolvimento (como novos centros comerciais, infraestrutura ou transporte) podem ter um valor de mercado crescente.
• Restrição de Zonas: Zonas com restrições de construção, como áreas de preservação ambiental, podem limitar o desenvolvimento, afetando o valor do imóvel.

Demografia e Perfil Económico

• Perfil Demográfico: Áreas com uma demografia que se alinha ao perfil do comprador alvo (por exemplo, áreas com muitos jovens profissionais ou famílias) podem ser mais valorizadas.
• Condições Económicas Locais: A saúde económica da área, incluindo emprego e renda média, também afeta o valor do imóvel. Áreas com baixa taxa de desemprego e alta renda per capita são mais atraentes.

Tendências de Mercado Imobiliário

• Apreciação ou Depreciação do Mercado: Se a área está numa tendência de valorização imobiliária (devido a alta procura, novas construções, etc.), isso terá impacto positivo na avaliação.
• Histórico de Vendas: O histórico de vendas de imóveis na área fornece dados comparativos que são utilizados para determinar o valor do imóvel avaliado.

Acessibilidade e Infraestrutura Rodoviária

• Facilidade de Acesso: Fácil acesso a principais vias rodoviárias, aeroportos e centros urbanos é um fator positivo.
• Condições das Estradas: Boas condições das estradas e infraestrutura de transporte influenciam positivamente o valor do imóvel.

A localização da propriedade é o fator mais crítico na avaliação bancária., porque afeta diretamente a percepção de valor e a decisão do banco quanto ao valor do empréstimo a ser concedido. Fatores como proximidade a serviços, segurança, qualidade ambiental, desenvolvimento urbano, perfil demográfico, tendências de mercado e acessibilidade são todos considerados pelo avaliador ao determinar o valor de mercado do imóvel.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

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