Exemplo de Relatório de Avaliação Imobiliária

01 – Índice do Relatório de Avaliação Imobiliária

 

Considerando que muitos documentos são técnicos e elaborados em excel, o seu relatório poderá não ter uma estrutura de índice dos capítulos.

 

02 – Identificação 

No relatório de avaliação imobiliária tem de constar várias identificações, nomeadamente:

• Identificação do perito avaliador de imóveis que efetuou a avaliação e do eventual perito avaliador revisor;
• Identificação do requerente da avaliação;
• Identificação do imóvel objetivo de avaliação;

 

03 – Qual a finalidade da avaliação? 

O relatório de avaliação imobiliária é sempre efetuado para determinado objetivo. A finalidade da avaliação tem de constar no documento. Exemplos de alguns fins:

• Determinação do valor para Venda no Mercado Imobiliário;
• Avaliação para Partilhas;
• Avaliação para Efeitos Judiciais;
• Avaliação para efeitos contabilísticos;
• Avaliação para concessão de crédito;
• Avaliação de um terreno para um determinado PIP aprovado;
• Entre outros.

 

 04 – O Relatório de Avaliação Imobiliária deve ser datado

As datas de todos os momentos relativos ao processo de avaliação devem estar indicadas no relatório de avaliação imobiliária, nomeadamente:

• Data da visita ao imóvel para avaliação;
• Data da avaliação do imóvel;
• Data da conclusão do relatório de avaliação;
• Data do contrato dos serviços;
• Data da última avaliação efetuada ao imóvel (caso seja aplicável).

 

05 – Descrição Geral do Imóvel

Neste capítulo, deve constar toda a informação recolhida na vista ao imóvel, a descrição detalhada do imóvel em avaliação. Algumas informações que devem estar claramente registas, nomeadamente:

• Identificação e localização do imóvel;
• Compartimentação dos espaços;
• Estrutura, acabamentos e equipamentos instalados;
• Estado geral de conservação, obras efetuadas, eventual identificação de patologias;
• Ocupação do imóvel (devoluto, ocupado, arrendado…);
• Condicionalismos verificados na visita;
• Frentes, orientação solar;
• Enquadramento no PDM (caso seja aplicável);
• Entre outras;

 

06 – Elementos de identificação do imóvel

Os documentos entregues ao perito avaliador de imóveis CMVM para a avaliação devem estar registados e anexos ao relatório. Normalmente, neste capítulo são registados os elementos principais de identificação retirados da documentação entregue, como o número matricial e da certidão de registo predial.

 

07 – Análise das áreas em avaliação

É muito importante que na visita ao imóvel as áreas sejam medidas no local e se possível verificadas com as plantas aprovadas (no caso de prédios edificados). Esta verificação é importante que seja executada, porque em Portugal verifica-se um elevado número de imóveis com áreas mal registadas, ou áreas não registadas. Esta verificação é muito importante, porque as áreas afetam diretamente o valor do imóvel. Desta forma, deve ser efetuada a correta análise das áreas e ficar registado no relatório de avaliação quais as áreas que foram adotadas na avaliação do imóvel, as divergências que foram encontradas entre documentos e medições efetuadas e por fim, a justificação da opção pelas áreas adotadas.

08 – Descrição da Localização e Envolvente do Imóvel

A localização e envolvente do imóvel é o fator mais importante na avaliação de qualquer ativo imobiliário. Deve ser descrita a localização do imóvel e o seu enquadramento geral e particular.

09 – Descrição dos métodos de avaliação adotados na análise

No relatório de avaliação devem constar os métodos de avaliação utilizados para avaliar o imóvel, assim como uma explicação sumária dos métodos usados e conceitos. Para saber mais sobre métodos de avaliação clique aqui.

10 – Análise do Mercado Imobiliário

A análise ao mercado imobiliário aplicável ao imóvel em avaliação deve constar do relatório de avaliação, mesmo que resumida. Neste capítulo, são ainda colocados os dados do mercado imobiliário usados para a avaliação do imóvel, como quadros de prospeção e homogeneização de amostras comparáveis.

Devem também estar registadas as fontes de informação

11 – Avaliação dos imóveis

Este capítulo contém a avaliação do imóvel pelo método (ou métodos) selecionados.

12 – Considerações e Pressupostos da Avaliação

Indicação de considerações e pressupostos aplicáveis ao valor de avaliação determinado.

 

13 – Reservas e Condicionalismos

 

Caso na avaliação se tenha verificado algum condicionalismo ou fator de reserva ao valor de avaliação, essa informação deve constar deste capítulo.

 

14 – Valor da avaliação do imóvel (ADOTADO)

Indicação do valor de avaliação do imóvel adotado para o fim que foi solicitada a avaliação. Podem ser ainda indicados outros valores de avaliação solicitados pelo cliente, ou por decisão do avaliador, como por exemplo:

• Valor de avaliação considerando áreas diferentes das adotadas;
• Valor de venda imediata;
• Valor de avaliação para outro uso que não o atual;
• Valor para seguro;
• Outros.

 

15 – Identificação, registo e certificação do perito avaliador

Indicação dos dados de identificação do perito avaliador de imóveis CMVM, formação, registo e certificação.

 

16 – Declaração de idoneidade do Perito avaliador de imóveis

Deve fazer parte do conteúdo do relatório de avaliação a declaração de idoneidade do Perito avaliador de imóveis, em como não existem incompatibilidades nem impedimentos à elaboração da avaliação do imóvel, definidos pelo art.º 19 da Lei 153/2015 de 14 de Setembro.

 

17 – Confidencialidade

 

18 – Anexos

Com o relatório de avaliação deve seguir toda a informação relevante usada para a determinação do valor de avaliação, nomeadamente: registo fotográfico do imóvel efetuado na visita e a documentação fornecida pelo cliente para a avaliação.

 

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

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