Avaliação de Armazéns para Indústria, Logística e outros fins

01 – Qual o objetivo na avaliação de armazém? Obter o valor de mercado!

Antes de avaliar um armazém, é essencial definir claramente o objetivo da avaliação. O mesmo imóvel pode apresentar diferentes valores, consoante a finalidade do relatório. O valor mais comum na avaliação de armazéns é o valor de mercado, também designado por Provável Valor de Transação (PVT).

O valor de mercado corresponde ao preço mais provável pelo qual o armazém será transacionado no mercado imobiliário, numa venda livre, entre comprador e vendedor informados, após negociação. Este valor reflete o preço final efetivo do negócio, e não apenas o valor anunciado.

Na avaliação de armazéns industriais, o perito avaliador pode ainda determinar outros tipos de valor, nomeadamente:

Valor de Venda Imediata do Armazém (ou Venda Forçada):

Este valor aplica-se a situações em que o vendedor está sujeito a pressão que impõe a alienação da propriedade no imediato. Portanto, não dispõe de tempo necessário de exposição ao mercado. Esta análise surje em situações de incumprimento bancário, em processos de insolvências, execuções, entre outras. Assim, podemos considerar este o valor líquido do bem.

Valor de armazém para Seguro:

A avaliação de um armazém para efeitos de seguro, corresponde ao valor de reconstrução a novo do imóvel. Esta avaliação, indica o montante que é necessário despender para efetuar a reconstrução (substituição) do imóvel, deduzido de margens e do valor do terreno, apenas são contabilizados custos de construção diretos e indiretos.

Justo Valor:

“é o preço que poderia ser recebido para vender um ativo ou ser pago para transferir uma responsabilidade, numa transação entre participantes livres de mercado, possuindo pleno conhecimento de todos os factos relevantes e tomando a sua decisão de acordo com os seus respetivos objetivos” (EVS 2,4.1). Corresponde ao mesmo conceito de Valor de Mercado, mas pressupõe que não há exposição ao mercado do imóvel em transação.

Valor Patrimonial do Armazém:

É o valor determinado pela autoridade tributária para questões fiscais, nomeadamente para tributação do IMI. Este valor não representa o valor de mercado.

Valor do armazém para efeitos contabilísticos:  

O valor de avaliação do armazém para a contabilidade, pode variar conforme a classificação do ativo na contabilidade da empresa. Neste contexto, o perito avaliador de imóveis deve enquadrar o valor de avaliação com os registos da contabilisticos e normas em vigor.

02 – Fatores que influenciam o valor da avaliação do armazém?

A avaliação de armazéns é influenciada por vários parâmetros, que são considerados quando estamos a avaliar um armazém. Estes fatores, podem valorizar ou desvalorizar o imóvel. Em primeiro lugar, o parâmetro que mais impacto tem na avaliação de armazéns é a localização, seguido dos restantes fatores que o caracterizam.

Os princiais fatores analisados na avaliação de um armazém são os seguintes:

Localização:

A localização é o fator mais importante na avaliação de um armazém, indústria ou qualquer outro tipo de imóvel. A localização, envolve a análise vários parâmetros, nomeadamente: zona geográfica onde se encontra o armazém, envolvente urbana (comércio/serviços, transportes públicos, parque industrial, acessos, estacionamento), proximidade de ligação a vias rápidas e proximidade a infraestruturas logísticas principais aeroportuárias, ferroviárias e marítimas.

Qualidade de Construção:

O nível de qualidade da construção (acabamentos existentes e equipamentos instalados). Versatilidade da instalação (pé direito útil, áreas de armazém (ou produção), áreas de apoio técnico, área de escritórios, entre outas).

Estado de conservação/ano de construção:

O estado geral de conservação do armazém também é um fator importante, a verificação de eventuais patologias, ou falta de manutenção. A existência de intervenções efetuadas, sejam remodelações parciais, ou totais. Classificação do estado de conservação (fraco, regular/razoável, bom, muito bom, novo).

Áreas de construção e logradouro:

A correta verificação das áreas é fundamental na avaliação de armazéns, uma vez que muitos imóveis apresentam áreas incorretamente registadas. Como o valor depende diretamente da área, erros nesta componente afetam substancialmente o resultado da avaliação.

As áreas devem ser verificadas e detalhadas por uso: área bruta privativa (uso principal do armazém) e áreas dependentes (anexos, cobertos, varandas, terraços), logradouros e terrenos. A área principal, deve também ser detalhada em área de uso de armazenagem (ou indústria) e áreas de apoio sejam sociais, técnicas, ou de escritórios.

Outro fatores relevantes:

Além dos principais fatores já elencados, existem fatores diversos que podem ser englobados em algumas das categorias acima indicadas. Qualquer fator de especificidade que valorize ou desvalorize o armazém e seja quantificável, deve ser contabilizado na análise.

Mercado imobiliário:

Na avaliação de armazéns, deve-se efetuar sempre a caracterização do mercado imobiliário e da dinâmica de transações na zona onde se insere o imóvel em avaliação. Esta análise, deve ser elaborada para definir na nossa análise as margens de negociação prováveis sobre os valores de venda anunciados, obtidos nas amostras que vamos usar para avaliar o armazém.

Resumindo, quanto melhores forem estes fatores, maior será o valor de avaliação do armazém.

 

03 – Quais os diferentes métodos de avaliação para armazéns e indústria?  Escolha o método de avaliação

O perito avaliador deve aplicar pelo menos dois métodos de avaliação, para que o valor determinado pelo método escolhido como principal possa ser validado pelo segundo.

Na avaliação de armazéns e imóveis industriais, utilizam-se principalmente três métodos reconhecidos internacionalmente:

Método comparativo de mercado:

Este método tem como metodologia a comparação direta de valores de transação de imóveis com características físicas e funcionais análogas ao objeto em avaliação, através da prospeção no mercado local. A constituição de uma amostra e a sua caracterização permite a obtenção de um padrão de comparação, tendo por base os parâmetros que têm maior influência na formulação do valor. Com a identificação referida, dos imóveis comparáveis e parâmetros, procede-se ao ajuste do seu valor através de fatores corretivos, de majoração ou depreciação, com o objetivo de homogeneizar e deste modo obter um valor referenciador do mercado em questão.

Os parâmetros de comparação representam as propriedades relevantes de um determinado imóvel, que explicam o valor do mesmo, como por exemplo a localização, a área, a idade, o estado de conservação, etc.

Método de capitalização de rendimentos:

A utilização deste método pressupõe que um determinado imóvel gera, ou possa vir a gerar rendimentos. Nessa qualidade é possível obter o valor financeiro, no caso de arrendamentos existentes, ou o valor potencial, para o caso do imóvel devoluto, tendo em consideração o mercado existente.

Para rendimento do imóvel, considera-se a renda recebida, ou a receber, para o estado e uso atuais do imóvel e à data da avaliação. O somatório atualizado dos rendimentos futuros permite estimar o valor do imóvel. Este processo considera uma relação direta com uma dada Taxa de Capitalização ou Taxa de Atualização, refletindo estas uma medida do retorno sobre o investimento.

Em resumo, este método avalia o armazém, com base na renda que esta gera ou possa gerar.

Método do custo:

Este método estima o valor de um imóvel com base na quantia que seria atualmente necessária para obter um bem alternativo, réplica do original ou que proporcione utilidade equivalente, ajustado pela obsolescência. Obtém-se pela soma do valor do terreno com os custos de construção incluindo encargos, depreciado em função das condições físicas, funcionais, ambientais e económicas atuais do imóvel e acrescido dos custos de comercialização e margem de lucro/risco do promotor.

A estimativa do valor do bem imóvel (PVT) é dada pela soma das parcelas de T (valor do terreno infraestruturado), C (custos de construção com depreciação, incluindo encargos) e K (custos de comercialização e margem de lucro/risco do promotor).

Por norma, o mais comum é usar o método comparativo de mercado como método principal para avaliar armazém. O método de avaliação mais usado como secundário em armazéns e indústria é o método do rendimento, mas depende sempre das características e áreas do imóvel. Para uma correta análise pelos métodos comparativo e do rendimento, é necessário que haja mercado de oferta com dados suficientes para elaborar uma correta amostragem e homogeneização.

Existem ainda métodos de avaliação avançados, que não serão aqui desenvolvidos por não serem de aplicação prática corrente em avaliações de armazéns.

 

04 – Análise do mercado Imobiliário! Prospeção e homogeneização!

A análise do mercado visa a recolha de informações sobre imóveis com características similares e comparáveis ao imóvel em avaliação. O objetivo é encontrar o valor de avaliação do armazém por m2, com base em amostras representativas do mercado imobiliário. O processo envolve:

• Pesquisa de imóveis similares ao armazém em avaliação.
• Para cada amostra o valor de mercado anunciado deve ser corrigido da margem de negociação e expurgado dos valores de áreas dependentes;
• Cada amostra, se não for igual ao nosso imóvel, deve ainda ser corrigida com fatores corretivos (majorativos ou minorativos) por forma a tornar o imóvel similar ao nosso. Este passo é efetuado para cada um dos parâmetros de avaliação (localização, qualidade, estado de conservação, áreas, etc). Este processo é designado de processo de homogeneização das amostras.

Após este tratamento, o perito calcula indicadores estatísticos, como a média e a mediana, que servem de base para o valor de avaliação por m² do armazém.

 

05 – Avaliar Armazém (método comparativo de mercado)

Quando o perito avaliador de imóveis certificado utiliza o método comparativo de mercado, o valor do armazém resulta da seguinte fórmula:

 

Área bruta privativa  X  Valor de avaliação por m2 obtido na análise de mercado

Áreas brutas dependentes X  (15% a 35%) do Valor de avaliação por m2

O valor por m2 a atribuir a áreas dependentes depende sempre da qualidade e uso destas áreas. Por norma, os valores serão entre 15% a 35% do valor da área principal, mas podem ser superiores.

 

Com o somatório das parcelas terá o valor de avaliação do seu armazém!

 

06 – Elaboração do relatório de Avaliação

A última etapa do processo de avaliar um armazém consiste na elaboração do relatório de avaliação imobiliária. Este documento reúne toda a informação técnica, legal e de mercado analisada ao longo do processo, garantindo transparência, fundamentação e conformidade com as normas de avaliação em vigor.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

Caso pretenda avaliar armazéns para uma transação efetiva, seja para venda, compra, partilha ou outro fim, caso pretenda alugar ou rentabilizar o seu património por favor contrate um perito avaliador de imóveis cmvm credenciado e com experiência para o efeito. A incorreta avaliação da sua casa pode resultar em perdas de milhares de euros! Uma avaliação imobiliária é uma ferramenta importante na gestão do património, que o ajuda a maximizar o seu retorno!

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Outras questões frequentes que poderei responder:

Como encontrar um perito avaliador de imóveis credenciado para avaliar um armazém?
Diferenças entre valor de mercado e justo valor na avaliação de armazéns.
Como a localização afeta o valor de avaliação de um armazém?
Método comparativo de mercado vs. método de capitalização de rendimentos: qual é melhor para avaliar armazéns?
Como calcular o valor de reconstrução de um armazém para fins de seguro?
Influência do estado de conservação no valor de avaliação de um armazém.
Como analisar o mercado imobiliário para avaliar um armazém?
Quais são os principais fatores que desvalorizam um armazém?
Existe alguma diferença na avaliação de armazéns destinados à logística em comparação com os destinados à produção?
Como a tecnologia impacta o valor de um armazém?
Quais documentos são necessários para uma avaliação de armazém?
Como as tendências do mercado imobiliário influenciam a avaliação de armazéns?