Avaliar Casa em 6 etapas! Quanto vale a minha casa?

 

01 – Qual o objetivo de avaliar casa? Obter o Valor de Mercado!

Em primeiro lugar, é preciso definir o fim para o qual vamos avaliar a casa, porque para o mesma casa é possível determinar vários valores de avaliação. O valor mais comum é o valor de mercado da casa, chamado o provável valor de transação (o provável valor que casa será transacionada, caso seja colocada à venda no mercado imobiliário). Este valor corresponde ao valor do negócio já negociado! A avaliar casa podemos também determinar outros valores de avaliação, nomeadamente:

Valor Venda Forçada (ou Venda Imediata): este valor é usado para caracterizar situações onde o vendedor está sujeito a pressão que impõe a alienação imediata da casa, portanto, não dispõe do tempo necessário de exposição ao mercado. Esta análise é efetuada em situações de incumprimento bancário, em processos de insolvências, execuções, entre outras.

Valor para Seguro: ao avaliar casa para efeitos de seguro, é determinado o valor de reconstrução a novo do imóvel. É avaliado o montante necessário despender para efetuar a reconstrução (substituição) do imóvel, deduzido de margens e valor do terreno. Apenas são contabilizados custos de construção diretos e indiretos.

Justo Valor: “é o preço que pode ser recebido para vender um ativo ou ser pago para transferir uma responsabilidade, numa transação entre participantes livres de mercado, possuindo pleno conhecimento de todos os factos relevantes e tomando a sua decisão de acordo com os seus respetivos objetivos” (EVS 2,4.1). Corresponde ao mesmo conceito de Valor de Mercado, mas pressupõe que não há exposição ao mercado do imóvel em transação.

Valor Patrimonial: É o valor determinado pelas finanças para questões fiscais, nomeadamente para tributação do IMI. Este valor não corresponde ao valor de mercado.

 

02 – Fatores com influencia na avaliação da casa?

A avaliação da casa é influenciada por vários parâmetros, que podem valorizar ou desvalorizar o bem. O principal parâmetro que influencia avaliar casa é a localização, seguido dos restantes que a caracterizam. Os fatores que caracterizam um imóvel e influenciam a avaliar casa são:

Localização: é o fator mais importante para avaliar casa, envolve a análise vários parâmetros, como: a zona geográfica do imóvel, envolvente urbana (comércio/serviços, transportes públicos, vias de acesso, estacionamento), piso, vistas, orientação solar, entre outros.

Qualidade de Construção: o nível de qualidade dos acabamentos existentes e equipamentos instalados. Classificação da gama de acabamentos em que se insere a nossa casa (modestos, correntes, bons, muito bons, luxo).

Estado de conservação/ano de construção: verificação do estado geral de conservação da casa, verificação de eventuais problemas de construção, ou falta de manutenção. Registo de intervenções efetuadas sejam remodelações parciais, ou remodelação total da casa. Classificação do estado de conservação (fraco, regular/razoável, bom, muito bom, novo).

Áreas e tipologia: A verificação das áreas construidas da casa é muito importante, porque se verifica em Portugal um grande número de imóveis com áreas mal registadas. Sendo o valor da casa em função da área, avaliar casa com as áreas incorretas, pode alterar substancialmente o valor da avaliação da casa. As áreas, ao avaliar casa, são sempre verificadas e detalhadas por uso: área bruta privativa (uso principal de habitação) e áreas dependentes (varandas, terraços, telheiros, garagens, arrumos, sótãos, caves, anexos), logradouros e terrenos.

Relativamente à tipologia, na avaliação da casa caracteriza-se a tipologia e classifica-se a qualidade da compartimentação dos espaços interiores, incluindo compartimentos e áreas de circulação.

Diversos: existem fatores diversos, que são englobados em algumas das categorias acima indicadas, nomeadamente:

• Localização em condomínio fechado com piscinas, campos jogos, entre outros;
• Existência ou não de elevador em prédios;
• número de frentes do imóvel;
• Eficiência energética;

Mercado imobiliário: o mercado imobiliário e a dinâmica de transações na zona onde se insere o imóvel em avaliação são analisados ao avaliar casa. Esta análise serve para definir margens de negociação prováveis, sobre os valores de venda anunciados das amostras que vamos usar ao avaliar casa.

Resumindo, quanto melhores forem estes fatores, maior será o valor de avaliação da casa.

 

03 – Como escolher o método de avaliação do imóvel correto?

A avaliação da casa deve ser efetuada pelo menos por dois métodos de avaliação, para que o valor determinado pelo método escolhido como principal seja validado pelo segundo. Para avaliar casa existem 3 métodos de avaliação de imóveis reconhecidos internacionalmente e mais vulgarmente usados em processos correntes de avaliações de casas (moradias e apartamentos), a saber:

 

Método comparativo de mercado:

Este método tem como metodo a comparação direta de valores de transação de imóveis com características físicas e funcionais análogas ao objeto em avaliação, através da prospeção no mercado local. A constituição de uma amostra e a sua caracterização permite a obtenção de um padrão de comparação, tendo por base os parâmetros que têm maior influência na formulação do valor. Com a identificação referida, dos imóveis comparáveis e parâmetros, procede-se ao ajustamento do seu valor através de fatores corretivos, de apreciação ou depreciação, com o objetivo de homogeneizar e deste modo obter um valor referenciador do mercado em questão.

Os parâmetros de comparação representam as propriedades relevantes a um determinado imóvel, que explicam o valor do mesmo, como por exemplo a localização, a área, a idade, o estado de conservação, etc.

 

Método de capitalização de rendimentos:

A utilização deste método pressupõe que um determinado imóvel gera, ou possa vir a gerar rendimentos. Nessa qualidade, é possível obter o valor financeiro, no caso de arrendamentos existentes, ou o valor potencial, para o caso do imóvel devoluto, tendo em consideração o mercado existente.

Para rendimento do imóvel, considera-se a renda recebida, ou a receber, para o estado e uso atuais do imóvel e à data da avaliação. O somatório atualizado dos rendimentos futuros permite estimar o valor do imóvel. Este processo considera uma relação direta com uma dada Taxa de Capitalização ou Taxa de Atualização, refletindo estas uma medida do retorno sobre o investimento. Em resumo, este método avalia a casa, com base na renda que esta gera ou possa gerar.

 

Método do custo:

Este método estima o valor de um imóvel com base na quantia que seria atualmente necessária para obter um bem alternativo, réplica do original ou que proporcione utilidade equivalente, ajustado pela obsolescência. Obtém-se pela soma do valor do terreno com os custos de construção incluindo encargos, depreciado em função das condições físicas, funcionais, ambientais e económicas atuais do imóvel e acrescido dos custos de comercialização e margem de lucro/risco do promotor.

A estimativa do valor do bem imóvel (PVT) é dada pela soma das parcelas de T (valor do terreno infraestruturado), C (custos de construção com depreciação, incluindo encargos) e K (custos de comercialização e margem de lucro/risco do promotor).

Por norma, o mais corrente é usar o método comparativo de mercado como método principal ao avaliar casa. O método mais usado como secundário em apartamentos é o método do rendimento, em avaliação de moradias é usado o método do custo como secundário. Para que isto seja possível, é necessário que haja mercado de oferta com dados suficientes para elaborar uma correta amostragem e homogeneização.

Existem outros métodos de avaliação e métodos avançados, que não serão aqui desenvolvidos por não serem de aplicação prática corrente em avaliações de casas.

 

04 – Análise do mercado Imobiliário! Prospeção e homogeneização!

A análise do mercado visa a recolha de informações sobre imóveis com características similares e comparáveis ao imóvel em avaliação. O objetivo é encontrar o valor de avaliação da casa por m2, com base em amostras representativas do mercado imobiliário. A amostragem é efetuada da seguinte forma:

• Pesquisa de imóveis similares ao avaliando. O similar significa o mais próximo possível, dentro dos parâmetros indicados no ponto anterior;
• Para cada amostra, o valor de mercado anunciado é corrigido da margem de negociação e expurgado dos valores de áreas dependentes;
• Cada amostra, é também corrigida com fatores corretivos (majorativos ou minorativos) para tornar o imóvel similar ao nosso. Este passo, é efetuado para cada um dos parâmetros de avaliação (localização, qualidade, estado de conservação, áreas, etc). Este processo é designado de processo de homogeneização das amostras.

Quando tivermos amostras de mercado suficientes, podemos calcular os dados estatísticos das amostras, obtendo assim a mediana e média do valor de avaliação por m2, aplicável à nossa avaliação!

 

05 – Avaliar Casa (método comparativo de mercado)

Considerando que vamos avaliar casa pelo método comparativo de mercado, o valor de avaliação da casa é obtido pela seguinte fórmula:

Área bruta privativa  X  Valor de avaliação por m2 obtido na análise de mercado

Áreas brutas dependentes  X  (15% a 35%) do Valor de avaliação por m2

 

O valor por m2 a atribuir a áreas dependentes depende sempre da qualidade e uso destas áreas. Por norma, os valores serão entre 15% a 35% do valor da área principal, mas podem ser superiores.

Com o somatório das parcelas terá o valor de avaliação da sua casa!

 

06 – Elaboração do relatório de Avaliação Imobiliária

A última fase do processo avaliar casa corresponde à elaboração do relatório de avaliação imobiliária onde consta toda a informação relevante descrita aqui, em todo o processo de avaliação.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

Caso pretenda avaliar casa para uma transação efetiva, seja para venda, compra, partilha ou outro fim, caso pretenda alugar ou rentabilizar o seu património por favor contrate um perito avaliador de imóveis cmvm credenciado e com experiência para o efeito. A incorreta avaliação da sua casa pode resultar em perdas de milhares de euros! Uma avaliação imobiliária é uma ferramenta importante na gestão do património, que o ajuda a maximizar o seu retorno!

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