O meu terreno dá para construir? Tudo o que precisa de saber antes de investir

Como saber se um terreno é edificável; o terreno dá para construir?

A primeira etapa para saber se um terreno dá para construir é identificar a sua classificação urbanística e o enquadramento no Plano Diretor Municipal (PDM). Em geral podemos dividir os terrenos em urbanos e rústicos:

• Terreno urbano: regra geral, o terreno urbano dá para construir, respeitando os índices definidos.
• Terreno rústico: normalmente não permite construção, salvo exceções muito específicas previstas na lei.

Esta distinção tem um impacto direto na avaliação de terrenos.

 

O registo nas finanças do terreno como urbano ou rústico tem fundamento?

Sim, tem fundamento, mas é importante esclarecer que o registo nas Finanças (Autoridade Tributária) não é determinante, por si só, para saber se um terreno pode ou não ser urbanizado ou construído, ou seja não define se o terreno dá para construir.

Nas Finanças, a classificação urbano ou rústico serve sobretudo para: Efeitos fiscais (IMI, IMT, mais-valias), Determinar a forma de tributação, Definir o tipo de matriz (urbana ou rústica), ou seja, é uma classificação fiscal, não urbanística.

As divergências acontecem, porque as finanças não atualizam automaticamente a classificação quando o PDM muda, ou porque a matriz fiscal está desatualizada.

 

O que é o PDM e porque é tão importante?

Trata-se de um instrumento de gestão territorial de cada município em Portugal, que define como o solo pode ser utilizado e transformado dentro do concelho.

O Plano Diretor Municipal (PDM) define:

• Onde se pode construir
• Que tipo de edifícios são permitidos
• Altura máxima, área de implantação e índice de construção
• Usos autorizados (habitação, comércio, indústria, etc.)

Sem analisar o PDM, não é possível confirmar a viabilidade construtiva de um terreno.

O PDM pode ser consultado no site da respetiva Câmara Municipal, em alguns municípios através de plataformas SIG Online (interativas) ou presencialmente nos serviços de urbanismo

 

Que informações obtemos na análise do PDM?

O PDM é composto pelo regulamento e por peças desenhadas. 

O regulamento é a peça escrita, onde constam todas as regras aplicáveis aos diferentes tipos de solo existentes no município, usos permitidos, índices de construção e impermeabilização máximos, entre outros. 

Nas peças desenhadas, encontramos as classificações de uso de solo (ordenamento) e plantas de condicionantes. 

Para classificar devidamente um terreno e saber se o terreno dá para construir, deve ser analisada a documentação completa em termos de ordenamento, condicionantes e artigos do regulamento aplicáveis. Existem casos de terrenos em áreas de edificação, que por via de condicionantes podem ter a capacidade construtiva limitada.

Além do PDM, é necessário consultar o regulamento municipal de urbanização e edificação, que poderá conter regras adicionais a considerar.

 

Quais os passos a seguir para verificar a capacidade construtiva do terreno?

1. Analisar as plantas de ordenamento do território para ver a classificação de uso de solo
2. Analisar as plantas de condicionantes para verificar a existência de condicionalismo ou limitações
3. Analisar os artigos aplicáveis do regulamento do PDM

Com estes 3 passos conseguimos obter em linhas gerais a informação do que posso construir no meu terreno!

 

O que é o índice de construção do terreno?

O índice de construção indica quantos metros quadrados podem ser edificados em função da área do terreno.
Um índice mais elevado significa maior potencial construtivo e, consequentemente, maior valor na avaliação imobiliária.

O índice indicado no PDM corresponde à área máxima de possível edificação, que poderá não ser viável por várias razões, entre as quais a própria geometria do terreno.

 

Existe uma área mínima para construir?

Sim. Muitos municípios exigem áreas mínimas de lote e de frente para a via pública. 

 

O acesso à via pública é obrigatório?

Sim. Um terreno sem acesso legal à via pública não pode ser licenciado para construção, mesmo que esteja classificado como urbano. Este é um dos erros comum cometido por compradores de terrenos. Para edificar tem de existir acesso direto a arruamento publico. Pode também ser obrigatório o cumprimento com alinhamentos dominantes, o que pode inviabilizar uma operação urbanística.

 

As infraestruturas influenciam a viabilidade?

Sim. A existência de infraestrutura básicas como água, saneamento e eletricidade, não só influencia a possibilidade de construção, como também o valor apurado numa avaliação imobiliária profissional.

 

O terreno está em zona REN ou RAN?

Terrenos inseridos em:

• REN – Reserva Ecológica Nacional
• RAN – Reserva Agrícola Nacional

têm fortes restrições construtivas. Na maioria dos casos, a construção é interdita, ou limitada a usos muito específicos.

 

Existem servidões ou restrições legais?

Sim. Algumas das restrições ou condicionalismos mais comuns incluem:

• Servidões rodoviárias
• Linhas elétricas de alta tensão
• Zonas de proteção a cursos de água
• Património classificado

Estas restrições podem inviabilizar a construção, ou reduzir significativamente o valor do terreno.

 

O que é um Pedido de Informação Prévia (PIP)?

O PIP é um pedido feito à Câmara Municipal que confirma, de forma oficial, se é possível construir num determinado terreno. A capacidade construtiva aprovada em PIP é vinculativa!

É a forma mais segura de obter uma resposta antes de comprar, vender ou iniciar um projeto.

 

O perito avaliador de imóveis verifica se o terreno dá para construir?

Um perito avaliador de imóveis analisa o enquadramento legal e urbanístico, avalia o potencial construtivo e determina o impacto da viabilidade no valor do terreno. 

O perito avaliador de imóveis apoia decisões de compra, venda ou investimento, um serviço essencial para garantir uma transação segura.

 

Um terreno sem viabilidade construtiva tem valor?

Sim, mas o valor é significativamente inferior, pois tem um uso limitado (agrícola, florestal ou outro)

A diferença de valor entre terrenos edificáveis e não edificáveis é muito elevada.

 

Vale a pena avaliar um terreno antes de comprar?

Sem dúvida.
Uma avaliação imobiliária profissional permite:

• Evitar erros dispendiosos
• Negociar melhor o preço
• Tomar decisões informadas

Tal como numa avaliação de casa, a análise técnica é decisiva para proteger o investimento.

 

Conclusão

Saber se um terreno dá para construir envolve muito mais do que olhar para a localização ou o preço. O enquadramento legal, o PDM, as restrições e o potencial construtivo são fatores-chave que influenciam diretamente a avaliação do terreno.

Antes de comprar ou vender, o apoio de um perito avaliador de imóveis é fundamental para garantir segurança, rigor e valorização do património.

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

Caso pretenda avaliar terreno para uma transação efetiva, seja para venda, compra, partilha ou outro fim, caso pretenda alugar ou rentabilizar o seu património por favor contrate um perito avaliador de imóveis cmvm credenciado e com experiência para o efeito. A incorreta avaliação da sua casa pode resultar em perdas de milhares de euros! Uma avaliação imobiliária é uma ferramenta importante na gestão do património, que o ajuda a maximizar o seu retorno!

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