Como as áreas influenciam o valor da casa?

O que se entende por “área” numa avaliação imobiliária?

Na avaliação imobiliária, a área de um imóvel não se resume apenas aos metros quadrados totais. O perito avaliador de imóveis distingue diferentes tipos de área, cada uma com regras próprias de medição e valorização:

• Área bruta privativa
• Área bruta dependente
• Área bruta de construção
• Área útil
• Área de terreno

Estas áreas são apuradas com base na documentação legal do imóvel e, sempre que necessário, confirmadas com medições aquando da visita técnica.

 

Área bruta privativa: a mais valorizada na avaliação da casa

A área bruta privativa é, regra geral, a área com maior impacto na avaliação imobiliária. A área bruta privativa corresponde à área de uso principal medida pelo perímetro exterior das paredes, Inclui:

• Divisões interiores do imóvel
• Circulações internas
• Instalações sanitárias
• Arrumos integrados dentro da habitação

Quanto maior e melhor distribuída for esta área, maior tende a ser o valor do imóvel por metro quadrado, sobretudo em zonas urbanas com forte procura.

 

Área bruta dependente: como influencia o valor?

A área bruta dependente inclui todos os espaços complementares ao uso principal, tais como:

• Caves
• Garagens
• Arrecadações exteriores
• Sótãos
• Varandas e terraços
• Outras áreas de uso exclusivo

Embora estas áreas valorizem o imóvel, o seu peso final por m2 na avaliação de uma casa é inferior ao da área bruta privativa. O perito avaliador de imóveis aplica coeficientes de valorização diferentes, consoante o tipo de área dependente, a sua  funcionalidade e acessibilidade do espaço. Assim, em linhas gerais, uma área dependente corresponde a um valor percentual da área privativa.

No caso dos lugares de estacionamento, caso haja mercado de comparáveis, a análise também pode ser comparativa, com base em prospeções atualizadas.

 

Que áreas aparecem nos documentos de identificação dos imóveis?

Os principais documentos de identificação dos imóveis são a caderneta predial urbana e rústica (documentos das finanças) e a certidão de registo predial. 

Na caderneta predial urbana podemos encontrar as seguintes informações:

• Área bruta privativa: área principal de uso
• Área bruta dependente: somatório de todas as áreas dependentes acima indicadas
• Área bruta de construção: somatório da área bruta privativa com a área bruta dependente
• Área de terreno ou área de terreno integrante: área total de terreno do imóvel, ou área de terreno exclusivo da fração
• Área de implantação: área de implantação do prédio medida pelo perímetro exterior das paredes

Na certidão de registo predial podemos encontrar as seguintes informações:

• Área do terreno e área coberta (ou de implantação) – no caso de moradias
• Áreas de uso exclusivo ou outro tipo de detalhe de áreas – no caso de frações

Numa transação imobiliária, é necessário verificar se as áreas de registo são iguais entre documentos (ou se a diferença é inferior a 5%), para garantir que não haverá problemas de registo no momento da escritura.

 

Varandas, terraços e logradouros contam para a avaliação?

Esta é uma das perguntas mais frequentes sobre a valorização de áreas em avaliações. A resposta é sim, varandas, terraços e logradouros valorizam um imóvel, mas:

• São contabilizados em valor por m2 inferior à área bruta privativa
• O seu impacto na avaliação depende da dimensão, exposição solar e exclusividade do espaço
• É necessário analisar a funcionalidade do espaço em conjunto com a área privaria. Por exemplo, um terraço com ligação direta à sala principal, ou um terraço com acesso direto apenas a um quarto não têm o mesmo impacto de utilização

O perito avaliador de imóveis aplica ponderações técnicas, que refletem o contributo real destes espaços para o valor de mercado do imóvel.

 

A área útil é relevante na avaliação imobiliária?

A área útil corresponde apenas ao espaço efetivamente utilizável dentro do imóvel. Apesar de ser relevante para o comprador, não é a principal referência técnica numa avaliação imobiliária.

Os relatórios elaborados por um perito avaliador de imóveis baseiam-se sobretudo na área bruta privativa, por ser a métrica legal e comparável entre imóveis semelhantes. 

A análise da área útil, tem importância em imóveis de uso comercial ou serviços, onde a área locável têm um impacto significativo na tomada de decisão do utilizador.

 

A área do terreno influencia a avaliação de moradias?

No caso das moradias, a área do terreno é um fator determinante na avaliação da casa no seu uso atual e tem especialmente importância quando:

• Existe potencial construtivo adicional
• A localização é valorizada e com pouca disponibilidade de terrenos
• O terreno permite ampliação ou nova edificação

Na avaliação do imóvel no seu uso atual, o perito avaliador de imóveis analisa se a área de terreno está conforme os registos/ documentos. Quando a análise implica a máxima e melhor utilização do solo, ou uso alternativo ao existente, o perito avaliador de imóveis analisa não só a área, mas também os índices urbanísticos e o enquadramento no plano diretor municipal.

 

Mais área significa sempre mais valor?

Nem sempre mais é melhor! Um erro comum é assumir que mais metros quadrados significam automaticamente mais valor. Na prática:

• Áreas mal distribuídas podem desvalorizar o imóvel
• Espaços sem funcionalidade têm menor peso na avaliação
• O valor por m² pode diminuir em imóveis demasiado grandes para a zona (com pouca procura)

A avaliação imobiliária considera sempre vários fatores de valorização, como a área, localização, estado de conservação, qualidade de acabamentos e procura de mercado.

 

Quando existe diferença entre as áreas registadas e as existentes como é efetuada a avaliação ?

Em primeiro lugar é necessário identificar as diferenças e encontrar a razão da discrepância. A diferença pode acontecer por várias razões, nomeadamente:

• Erro de registo matricial, em que o imóvel está de acordo com o projeto aprovado, mas as áreas foram mal calculadas no documento de registo. 
• Erro de registo, por confusão entre área bruta privativa e área útil;
• Erro de registo, por inclusão de áreas dependentes em área privativa (por exemplo considerar as varandas um espaço privativo)
• Existência de áreas construídas sem licença (anexos ou abertura do vão da cobertura)
• Alteração do uso original, por exemplo: conversão de uma varanda em espaço interior de habitação 

Em termos de avaliação, em regra geral as áreas a considerar devem cumprir com os projetos e registos existentes. Contudo, em função do objetivo da avaliação e dos pressupostos estabelecidos, podem ser avaliados cenários que não constem nos documentos.

 

Porque é essencial um perito avaliador de imóveis?

A correta análise das áreas exige conhecimento técnico, legal e de mercado. Um perito avaliador de imóveis:

• Confirma áreas legais registadas e áreas reais/ efetivas
• Aplica coeficientes de valorização adequados
• Garante uma avaliação rigorosa e defensável

Isto é especialmente importante em avaliações para compra e venda, crédito bancário, partilhas, heranças, ou efeitos contabilísticos, considerando que em Portugal existe um elevado número de imóveis com áreas registados divergentes das existentes.

 

Conclusão

As áreas têm um impacto decisivo na avaliação imobiliária, mas devem ser analisadas de forma técnica e ponderada. Nem todos os metros quadrados têm o mesmo valor, e apenas uma avaliação profissional permite refletir corretamente o valor real de mercado.

Se pretende uma avaliação de casa rigorosa e transparente, recorra sempre a um perito avaliador de imóveis qualificado.

 

Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.

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