Financiamento à Construção e Avaliações Bancárias
O financiamento à construção é uma modalidade de crédito que permite a realização de obras e novas edificações. É uma ferramenta essencial para o crescimento do parque imobiliário. Sem a existência desta modalidade de crédito, muitas famílias não teriam ao seu alcance a possibilidade de construir uma casa à sua medida. Neste artigo, analiso em detalhe todas as etapas sobre o modelo de financiamento à construção nas avaliações bancárias.
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Avaliação bancária, financiamento de obras, financiamento auto construção, empréstimo para construir casa, crédito para construção, crédito para obras.01 – Introdução ao Financiamento à Construção
O financiamento à construção é um tipo de empréstimo destinado a financiar a construção de imóveis residenciais ou de outro tipo. Esta modalidade é diferente dos financiamentos convencionais de imóveis prontos, porque o capital é libertado por etapas, regra geral, a acompanhar a evolução da obra. Este procedimento é essencial, para garantir que os recursos financeiros sejam aplicados corretamente, para que a construção avance conforme planeado.
O financiamento à construção não é só para novas construções, pode ser solicitado também para obras de remodelação totais, remodelações parciais de moradias, apartamentos, ou ainda para outro tipo de intervenção urbanistica.
02 – Quais são as etapas da Avaliação Bancária em processos de financiamento à construção?
A avaliação bancária no financiamento à construção envolve várias etapas, em primeiro lugar é efetuada uma avaliação inicial e depois são efetuadas vistorias de obra, para libertação de capital ao longo da obra.
Avaliação bancária inicial
A primeira etapa é a avaliação do projeto. O banco solicita a um perito avaliador de imóveis certificado CMVM uma avaliação bancária onde é determinado o valor do imóvel no estado atual (sem obras) e o valor atual do bem após obras. Esta análise é efetuada a preços constantes. Isto quer dizer, que o imóvel a construir terá por base o valor à data da avaliação, que poderá ser diferente quando estiver concluído. Por exemplo, se o pedido for para a construção de uma moradia, o valor atual será o valor do terreno, o valor atual do bem futuro será o valor final da moradia concluída a 100%.
Documentação a fornecer para a avaliação
Para uma avaliação bancária com financiamento à construção, além da documentação normal em processos de concessão de crédito habitação, é necessário fornecer o projeto de arquitetura aprovado (caso seja aplicável) e o orçamento das obras. O orçamento deve indicar todos os acabamentos e equipamentos a instalar no projeto. Convém ter detalhe suficiente, para permitir criar uma estrutura de custos por especialidade. Caso seja uma obra de remodelação sem licenciamento, o banco pode dispensar a apresentação do projeto/ plantas. Pode ser solicitada também a licença de construção, entre outros documentos relevantes.
Libertação de capital com vistorias de obra
A liberação do capital ao longo da obra é realizada com base em vistorias que devem ser solicitadas pelo cliente ao banco. O perito avaliador de imóveis CMVM efetua uma inspeção à obra onde determina o grau de execução dos trabalhos. Com base neste grau de execução, é determinado o valor atual (no momento) do imóvel, que por sua vez, vai determinar o valor do capital que o banco irá libertar. No grau de execução de uma obra, são contemplados somente trabalhos já executados. Não são avaliados ou incluídos stocks de materiais, mesmo que já tenham sido liquidados pelo cliente. Isto sifnifica, que o cliente precisa de capital próprio para começar a obra, caso tenha de efetuar pagamentos adiantados, porque o banco só liberta valor após confirmar a execução dos trabalhos!
Sobre o número de vistorias, o cliente pode solicitar a quantidade de vistorias que precisar, conforme o capital que precise ao longo da obra, mas deve ter especial atenção os pontos chaves, para que tenham maior impacto na libertação de tranches.
03 – Questões comuns nas Avaliações Bancárias com financiamento à construção
Alterações ao projeto ou no orçamento alteram a avaliação bancária?
Sempre que haja uma alteração dos pressupostos da avaliação bancária inicial, seja de valor, âmbito dos trabalhos ou alterações ao projeto, o banco provavelmente solicita nova avaliação bancária ao projeto, independentemente do impacto da alteração ser positivo ou negativo no valor final.
O grau de execução é acompanhado pelo orçamento entregue?
O grau de execução pode ser acompanhado pelo orçamento em projetos de investimento de elevada envergadura, ou em remodelações mais simples. No caso de processos correntes como construção de moradias (ou pequenos edifícios), os bancos já têm os seus modelos para fazer o correto seguimento das obras, que poderá ser diferente da ponderação do orçamento do cliente. Podem ocorrer momentos durante a obra, em que existam pequenos desajustes, fruto da especialidade do projeto face aos modelos standard de acompanhamento, mas no final os valores resultam sempre na conclusão a 100%.
O perito avaliador de imóveis considera o valor do orçamento na valorização da obra?
O orçamento apresentado é devidamente analisado. Caso esteja detalhado e esteja em linha com os valores de mercado será considerado. Caso o orçamento esteja efetuado em claro excesso de valor, numa tentativa de obter mais capital ou caso seja também insuficiente, o relatório de avaliação imobiliária fará referência a estes factos e será considerado o valor que o avaliador considerar o mais correto para a intervenção urbanística em análise.
No final da obra posso solicitar nova avaliação bancária da casa?
Caso a obra demore vários anos e caso se verifique uma evolução positiva no valor dos imóveis, pode fazer sentido reavaliar o imóvel numa tentativa de renegociar as condições de crédito, ou simplesmente para ter conhecimento se o valor atual do bem é superior ao investimento realizado à data.
A avaliação bancária para financiamento à construção é um processo complexo, mas essencial para garantir a viabilidade de muitos projetos de construção. Com planeamento adequado e consultoria especializada, é possível transformar projetos de construção em realidade, contribuindo para o desenvolvimento imobiliário e económico.
Caso pretenda avaliar o seu projeto, ainda que não pretenda recorrer a financiamento à construção, para acompanhar a evolução de valor da sua obra, pode consultar um perito avaliador de imóveis CMVM para a avaliação da casa.
Este artigo foi elaborado por Paulo Matias, perito avaliador de imóveis registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo ativo nº PAI/2019/0030 e engenheiro civil sénior com especialidade de estruturas, membro sénior da ordem dos engenheiros nº 43518. Possui extensa formação e larga experiência profissional nacional e internacional nos setores da engenharia, construção e imobiliário. Exerceu atividades em diversas áreas, desde desenvolvimento e coordenação de projetos, até à fiscalização e direção de obras em Portugal, Angola e Moçambique. Atualmente atua como perito avaliador de imóveis cmvm na avaliação de bens imobiliários para o sistema financeiro nacional, fundos de investimento, sistema judicial, empresas e particulares para diversos fins. Possui escritório atualmente em Matosinhos, na Rua Gonçalves Zarco 1129b e atua em todo o território nacional.
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